住宅ローン借入可能額を“自分で”計算してみませんか?

18.04.09

 

 

住まい探しを始めるとき、「予算」は重要なポイントになります。住宅ローンの適正な借入金額を把握することで、自分がどのくらいの価格の物件を購入できるのか資金計画をたてることができます。

住宅ローンには「借りることができる額」と「返すことができる額」の2つがあり、その額は同じではありません。まずは借りることができる額を知り、実際に自分で無理なく返すことができる毎月の返済額を把握したうえで住宅ローンを借りることが大切です。

 

そこで、契約前にしっかりとシミュレーションできるよう、自宅で簡単にできる計算方法をご紹介します。

※あくまで計算方法なので、必ず金融機関のローン審査に通るというものではありません。ご了承下さい。

 

 

 

借りることができる額

 

借りることができる額とは、銀行が借りる人の返済能力から算出する借入可能額のことです。返済能力の指標は、年収・返済比率・返済年数・金利をもとに計算されます。

 

1、審査金利

 

審査の段階では、まだ実際に融資が実行されるときの金利がいくらになるかわかりません。そのため、金融機関が住宅ローンの審査をする際に用いる仮の金利が審査金利です。金融機関によって異なりますが、おおむね3〜4%とされています。

 

2、返済比率(返済負担率)

 
返済比率とは“利息も含めた年間の返済金額が年収の何%を占めているか”という割合のことです。住宅ローンの審査基準の一つで、金融機関や住宅ローンの種類によって違いがありますが、30~35%程度に収まっていれば借入審査に通る可能性が高いと言われています。無理のない返済を目指すのであれば、20~25%、理想としては20%以内とされています。
 
しかし、借入時の年齢・家族構成・ライフスタイルによって生活に掛かるコストが変わってくるため、どのくらいなら安心とは一概にはいえません。長期的な返済面のゆとりや確実性を考え、あくまでも“無理のない資金計画を検討するための目安”としましょう。

 

3、既存のローン返済額

 

車のローンなど、他に借入がある場合には借入できる金額が変わるので注意が必要です。他の借入がある場合、その返済分も返済比率に含まなければならないため、借入可能額は少なくなるケースがあります。

 

金融機関が貸してくれるローン金額の計算方法

 

(税込年収 × 返済比率 - 既存のローンの年間返済額)÷ 12ヶ月 ÷ (A) × 100万円

 

(A)には、審査金利で100万円を○○年返済にして借りた場合の毎月返済額を計算

※年数は「最終返済時の年齢-現在の年齢」と35年のどちらか短い方を選択

 

 

 

 

返すことができる額

 

返すことができる額とは、家計から算出した毎月無理のない支払いができる金額のことです。「月々○万円なら返済できる」という感覚値をもとに計算されるものです。
 
無理なく返せる金額を知るには、現在の年収だけでなく、家を購入してから必要になるお金(修繕費、税金、保険)、昇給の見込みや毎日の生活費、子どもの教育費や老後の貯蓄など、将来にわたる収支の変化も把握する必要があります。

 

毎月の“返すことができる額”の計算方法

 

(手取り収入 - 住宅費以外の支出 - 年間維持費 - 貯蓄)÷ 12ヶ月

 

また、返済が苦しくない住宅ローンを組むには、「返済比率」が25~30%を下回ることが理想とされています。もちろん返済比率が小さいほど家計に負担はかかりませんが、その分借りることができる金額が少なくなってしまいます。この返済比率が、「無理なく払える金額」を決める大事なポイントとなります。
 
上記で算出した毎月の返済額の返済比率がどのくらいなのかを計算し、確認しておきましょう。

 

返済比率の計算方法

 

(毎月の返済額 × 12ヶ月) ÷ 税込み年収 × 100万円

 

 

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以上のように、自分で計算し「借りることができる額」と「返すことができる額」を把握しておくことで、自分に適した住宅ローンが見えてきます。また、返済プランからライフプランまでも立てやすくなり、万が一の事態を想定した上での対策も行うことができるので、住宅ローン選びの際に比較がしやすくなるでしょう。