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中古住宅を買ってリノベーションをする時、物件の耐震性を気にする人は多いでしょう。住宅の耐震性は「耐震基準」と「耐震等級」で評価できます。また他にも建物構造やメンテナンス・管理状態なども、耐震性に影響を与えます。建物の耐震性は、築年数だけでなくさまざまな観点から評価することが重要になります。
ここでは耐震性の基礎知識から、戸建て住宅とマンションにおける耐震性のチェックポイントや注意点についても解説します。。

耐震性とは？旧耐震基準と新耐震基準

耐震性とは、住宅などの建築物が地震の揺れにどれだけ耐えられるのかを示す強度・度合いのことです。

住宅の耐震性を示す基準の1つに、「耐震基準」があります。これは建築基準法により規定されているもので、現行の「新耐震基準」と「旧耐震基準」の2つがあります。

旧耐震基準

旧耐震基準は、「震度5強の地震でも建物が倒壊・崩壊せず、破損しても補修すれば生活を維持できる」というものです。1950年から1981年5月31日まで適用されていた基準です

新耐震基準

1981年6月1日以降に適用された新耐震基準は、「震度6強〜7程度の地震でも建物が倒壊・崩壊しない」というものです。

新耐震基準が定められた背景には、1978年に発生した宮城県沖地震（震度5）によって、建物の全壊・半壊などの大規模な損害が発生したことが挙げられます。

旧耐震基準では震度6以上の地震は想定外となっていたので、将来的に発生する可能性がある大地震にも対応できる基準を定める必要があったため、耐震基準の改正が行われました。

戸建て住宅における耐震性のチェックポイント

耐震性を重視して中古リノベーションを進めたい方が、何を基準に物件を選べば良いのかを解説していきます。前述したように、一般的には、新耐震基準に適合している物件の方が耐震性が高いと言えます。ただし、耐震基準や築年数だけでは判断できないのが住宅選びの難しいところです。

戸建て住宅については言えば、新耐震基準よりも、「2000年基準」と「耐震等級」の2つの視点から物件を評価することが重要です。

2000年基準

耐震基準は、大きな地震による住宅の大規模な損害を機に、たびたび改正されています。1995年の阪神淡路大震災によって多くの住宅が全半壊したことを踏まえて、建築基準法が改正されて新たに規定されたのが「2000年基準」です。2000年基準は2000年6月以降に適用されたもので、新・新耐震基準とも呼ばれています。

2000年基準は木造住宅に関する耐震基準で、「地盤調査」「基礎構造」「柱・梁など接合部の金物使用」「耐力壁の配置バランス」などを強化する規定が新たに示されました。

耐震等級

耐震等級も耐震基準同様に、建物の強度を示す指標です。耐震基準は、地震からいかにして「人命」を守るかに主眼を置いている指標です。一方で、耐震等級は「人命と住宅の両方」を守ることを目的に定められた指標です。

耐震等級は、品確法に基づいて1〜3までの等級に分類されており、数字が大きいほど耐震強度が高いことを示します。

＜等級1＞
建築基準法に定められている耐震性能を満たし、数百年に1度発生する震度6〜7の地震にも耐えるレベル

＜等級2＞
等級1の1.25倍の地震に対応できるレベル

＜等級3＞
等級1の1.5倍の地震に対応できるレベル

戸建ては2000年基準&等級2以上がおすすめ

耐震基準には「旧耐震基準」「新耐震基準」「2000年基準（新・新耐震基準）」の3つがあり、木造戸建て住宅の購入を考えているのならば、2000年基準を満たしている物件がもっとも安心と言えます。また、耐震等級については、できれば等級2以上の物件ならばより安心です。

ただし、耐震性能が高い中古物件は市場価値が高く、物件の流通数も少なくなりがちです。耐震性能が高い物件を選ぶことで、エリアや予算を妥協しなければならないことも視野に入れておきましょう。

住宅の耐震性は耐震補強工事によっても強化可能なので、旧耐震基準の住宅も費用をかければ建物の強度を上げられます。耐震性が低い住宅ほど、耐震補強工事には多くの費用が必要になりますので、『全体の予算・希望エリア内の物件流通数・求めるリノベーションの内容』を総合的に検討できる会社に相談することをお勧めします。

マンションにおける耐震性のチェックポイント

鉄筋コンクリートや鉄骨構造の中古マンションを選ぶ際も、戸建て住宅同様に旧耐震基準・新耐震基準をチェックする必要があります（「2000年基準」は木造住宅が対象）。

ただし、マンションの耐震性は、耐震基準だけでなく建物構造（耐震・免震・制震）の影響も強く受けます。

耐震・免震・制震構造とは？

耐震構造は、地震の揺れに対する耐久性を高める構造です。具体的には、柱や梁、壁面を筋交いや金物で強化します。免震構造は、特別な免震装置によって地震の揺れを建物に伝えないようにする手法です。制震構造は、揺れを吸収する装置で地震の衝撃を和らげます。

中古マンションを購入する時には、耐震基準や築年数だけでなく、どのような地震対策構造が備わっているか確認すると良いでしょう。物件を購入する際には、構造を確認するとともに、これまでの耐震改修や耐震補強工事の内容もチェックしておきましょう。

管理状態も重要な確認項目

耐震構造や耐震補強の工事履歴以外にも、建物の管理状態も重要な判断基準となります。定期的に修繕が行われているか、今後の修繕計画はどのような内容か、修繕に関わる資金計画は妥当かなどは耐震性とも直結する重要項目です。

また日常的な管理状態については、エントランスやゴミ捨て場、建物の周囲などの清潔さなどからもある程度は判断できます。

まとめ

中古住宅を購入する際には、耐震性のチェックは必須項目と言えます。中古物件を探している人の多くは、耐震性で一番重要なのは築年数と考えるかもしれません。しかし本記事で紹介したように、耐震基準や耐震等級、耐震構造など、耐震性能を知るための客観的な指標を知ることが大切です。

また建物の管理やメンテナンス状態も耐震性に影響を与えます。中古住宅はこれまでの補強・修繕履歴に加えて、将来の計画を把握することも重要です。

専門知識がないと建物の状態を判断するのは難しいかもしれません。できれば、耐震性をしっかりと見極められる不動産会社の担当者などと一緒に見学に行くことをおすすめします。

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