BLOG リノベジャーナル

今の家に不満・不便が生じた時の解決策として、マンションなら「リフォーム・リノベーション」と「住み替え」の２つの選択肢があります。リフォームやリノベは内装や外装を交換・補修したり、間取りを変えたりすることです。一方の住み替えは現在のマンションを売却して新たな物件を購入することです。
ライフスタイルや家族構成、年代や予算によって、どちらが最適か、家族で相談して決める必要があります。ここでは両者の特徴やメリット・デメリットを詳しく解説します。

リフォーム・リノベーション

リフォームとは、古くなった外装や内装を改修・補修してきれいにすることです。古い壁紙を貼り替えたり、キッチンの設備を新しいものに変えたり、外装工事をしたり、階段に手すりをつけたりすることが該当します。老朽化した設備を元の水準まで戻す、もしくは補助的な機能を追加したりするといった意味合いがあります。

一方で、リノベーションとは付加価値を追加することで、居住空間を元のレベルよりも向上させることを指します。間取りを大きく変えたり、内壁を壁紙から塗装仕上げに変えたり、キッチン・パントリー・トイレ・クローゼットなどの設備を高機能で最先端のものに変えたりして、生活レベルを大きく変化・向上させる大がかりな改修工事がリノベーションです。

住み替えとは

住み替えとは、住居を変えることを指します。今住んでいる家から、新しい家に引っ越すことです。国土交通省住宅局『平成30年　住生活総合調査結果』によると、過去5年の住み替えの理由は次の通りとなっています。

出所：国土交通省住宅局『平成30年　住生活総合調査結果』

最も多いのが「通勤･通学の利便」（35.1%）、次いで「広さや部屋数」（21.4%）、「世帯からの独立(単身赴任、離婚などを含む)」（18.2%）、「新しさ・きれいさ」（16.2％）、「結婚による独立」（14.1％）などとなっています。

就業環境の変化や進学、単身赴任・離婚・結婚など、ライフスタイルの変化に伴う住み替えが多くなっています。一方で、「広さや部屋数」「新しさ・きれいさ」など、住まいの質を向上させるための住み替えも多いのが分かります。ほかに、「高齢期の住みやすさ」（7.2％）など、子育てが一段落、もしくは家族構成の変化などを理由とする住み替えも一定数あることがうかがえます。

また同調査の「住み替えの目的別に見た最近5年間の居住形態の変化別の割合」では次のような特徴もみてとれます。

・持ち家から持ち家では「高齢期の住みやすさ」が多い
・持ち家から借家では「世帯からの独立（単身赴任、離婚などを含む）」が多い
・借家から持ち家では「子育てのしやすさ」が多い
・借家から借家では「居住費の負担の軽減」が多い

住み替えによって住宅を購入する場合、子どもが独立したのでダウンサイジングを検討したり、子育て世代が子どものために持ち家を選択するパターンが多いようです。

出所：国土交通省住宅局『平成30年　住生活総合調査結果』

今の家をリフォーム・リノベーションするメリット・デメリット

今の家の不満点や問題点がある場合、「リフォーム・リノベーション」もしくは「住み替え」のどちらが良いのでしょうか。最適な選択をするためには、それぞれの特徴を知って比較することが大切です。

まずは、リフォーム・リノベーションのメリットとデメリットを確認していきましょう。

リフォーム・リノベーションのメリット

コストが安い

リフォームやリノベーションのメリットは、住み替えに比べてコストがかからない点でしょう。小さなリフォームや部分的なリノベーションならば数百万円程度で行えます。フルリフォームでも1,000万円程度なので、住宅を新たなに購入するよりは安価といえるでしょう。リノベーションは間取りの変更やハイスペックな設備の導入で、リフォームよりも資金が必要になりますが、それでも住み替えよりはコストを抑えることができます。

引っ越し不要、工期も短い

部分的なリフォームであれば、現在の家に住んだまま工事が行われるので、一時的な引っ越しは必要ありません。工期も比較的短い傾向にあります。

愛着のある家に住み続けられる

リフォームやリノベーションは、住み慣れた家のまま転居する必要がない点もメリットです。新しい環境に引っ越す手間や、新しい物件を探したり、各種手続きに忙殺されることもありません。リフォームやリノベーションは今の家をきれいにしたり新しい機能を追加するための工事なので、施工後のイメージがわきやすく失敗しづらいという点も利点でしょう。

補助金や税制優遇が使える

国や地方自治体はリフォームに関わるさまざまな補助金制度を整備しています。バリアフリー、耐震補強、エコ・省エネなど、幅広い分野に対応しているので、リフォームやリノベーションを考えているのならば、居住地域の補助金制度を確認しておくと良いでしょう。また、所得税の控除や固定資産税の減額などを受けられる税制優遇策もあります。補助金や税金の優遇については分かりづらい部分も多いので、リフォーム業者やリノベ会社の担当者に相談すると良いでしょう。

自宅をリフォームしたお客様の事例

リフォーム・リノベーションのデメリット

間取りの大幅な変更が難しい

一方のデメリットは、柱や梁、パイプスペースなどは現状のままで取り払ったり移動させたりはできないので、間取りの変更などには少なからず制約があります。マンションによっては規約上、リフォームやリノベーションができない箇所もあります。

耐震補強工事などはそれなりに費用がかかる

中古マンションの場合は、リノベーションに伴い、耐震工事が必要になるケースもあります。その場合はそれなりに費用もかかります。また省エネリフォームや高機能な断熱材を導入する場合にも追加的なコストが発生します。

ローンの金利が高い

住宅ローンのように、リフォームでもローンを活用できます。多くの金融機関がリフォームローンを提供しており、増改築、水回り、システムキッチンの導入、太陽光発電の設置など、さまざまな用途に利用できます。ただしリフォームローンは住宅ローンに比べて金利が高いのがネックです。

今の家から住み替えるメリット・デメリット

今の家から新しい家に引っ越す住み替えについて、メリットとデメリットを整理しておきましょう。

住み替えのメリット

選択肢の幅が広がる

一番のメリットは予算の許す限り、自分たちの理想の立地、間取り、機能などを追求できることでしょう。マンション、戸建て、賃貸など、物件の種別も自由に選べます。理想の物件に巡り会えたら、現在の物件が抱えている問題点や不満点を一気に解消できます。

資金計画を立てやすい

住み替えの場合は基本的に現在の物件を売って得た売却益を元手に、新しい物件を購入します。そのため、適切な物件を選べば、持ち出しが発生することはありません。資金計画について悩まなくて良い点は大きなメリットでしょう。

ローンを組みやすい

借家から持ち家への住み替えや、持ち家の売却益が新居の購入費用よりも安い場合は金融機関から資金を借入れるケースもあります。この場合、リフォームやリノベーションに比べて、住宅ローンが使い安いのもメリットでしょう。長期ローンが組めれば、住宅ローン減税も有効活用できるので税負担を軽減することも可能です。

住み替えのデメリット

物件探しが大変

一方で、住み替えのデメリットは物件探しの難しさが挙げられるでしょう。新居の条件が多岐にわたる場合、希望に合った物件を見つけるのに難航するかもしれません。その場合時間や手間がかかりストレスに感じるかもしれません。希望通りの物件が見つからない場合は、どこかで妥協しなくてはなりません。物件探しのタイミングや、物件探しの良きパートナーとなるような不動産会社と出会えるかもキーポイントになります。

売却損が発生した場合の資金の捻出

仮に売却損が発生した場合は、新たに資金を捻出する必要があります。老後の住み替えの場合、ローンを組むのが年齢的に難しい場合がほとんどです。その際には老後資金を取り崩したり、子どもなどからの提供を受けるなどして、資金を工面する必要があります。場合によっては老後のマネープランの変更を余儀なくされることもあるので注意が必要です。

新たな環境に適応する必要がある

住み替えはまったく新しい環境に引っ越すことになるので適応までにストレスを感じるかもしれません。長く住んだ住居やエリアを離れる場合には心理的な負担も少なからずかかるでしょう。子育て世代であれば、子どもの学校の転校なども関わってくるかもしれません。

物件費用以外にも諸費用が発生する

住み替えの場合、仲介業者を通して新たな物件を購入することになるので、不動産会社に支払う「仲介手数料」や「手付金」「税金」「保険料（火災保険・地震保険）」など、諸費用がかかります。資金計画の見通しが甘いと、思いがけない出費によって生活に支障がでるかもしれません。事前にどのくらい諸費用が発生するのか、住宅ローンに諸費用が含まれているのかなども確認しておきましょう。

まとめ

自宅をリフォームまたはリノベーションして住み続けた方が良い人、住み替えた方が良い人は、次のようなタイプです。

まず、リフォーム・リノベーションが向いている人は以下のタイプです。
・現在の住まいや周辺環境に愛着があり、転居したくない人
・老後のマネープランが決まっており、コストを抑えたい人
・新耐震基準に適合しており、内外装の修繕や改修、設備の交換で不満点や問題点を解決できる人

住み替えた方が良い人は以下のタイプです。
・売却益が期待でき、住み替え資金や老後資金を確保できる人
・現在の住まいの欠陥や問題点をリフォーム・リノベーションでは解決できない人
・子どもの通学や自分の通勤のため、家族（子どもや親）の住まいの近隣に住むためなど、明確な理由がある人

リフォーム・リノベーションや住み替えを検討するときにもっとも気になるのは資金面の問題でしょう。いずれのケースでも、事前に資金計画を明確にすることが大切です。FULL HOUSEでは物件購入やリフォーム・リノベーションなどを検討中の方を対象に、無料のオンラインセミナーを開催しています。資金計画にお悩みの方はぜひご参加ください。

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