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不動産を購入する際、「単独名義と、夫婦の共有名義のどちらがいいのか」「出資額の割合はどうすればいいのか」などの悩ましい問題に直面している共働き夫婦も多いかもしれません。名義や負担割合は住宅ローンとも深く関わる話題なので、十分に検討する必要があります。現在の職業や収入だけをもとに、安易に決めてしまうとのちのちトラブルになってしまう可能性もあるので、将来のライフステージの変化を見据えた上で決めなければなりません。
今回は、単独名義と共有名義のメリット・デメリットを解説しながら、夫婦で不動産を購入する時に重要になるポイントなども紹介します。

不動産の「共有名義」と「単独名義」とは

住宅を購入した時には、登記簿に名義人の名前を掲載します。夫婦で共同購入した場合、「共有名義」か「単独名義」かを決める必要があります。それぞれどのような特徴があるのか見ていきましょう。

共有名義

共有名義とは、1つの不動産を複数名で所有することです。登記簿に記載された名義人が2名以上の場合に共有名義となります。近年は正社員で働く共働き夫婦が増加していることもあり、共有名義で物件を購入するケースも増えているようです。

登記簿に記載する「持分割合」は、実際に出資した資金の割合に応じて決める必要があります。例えば、3,000万円のマンションを夫が1,500万円、妻が1,500万円でそれぞれ出資して購入した場合、2分の1ずつの持ち分で共有名義とします。

仮に3,000万円の物件を購入した時に、夫が2,000万円、妻が1,000万円の負担の場合、持分割合は夫が3分の2、妻が3分の1となります。もし2分の1ずつの持分割合にしてしまうと、妻の実際の負担額と乖離が生じます。このケースでは夫から妻へ500万円の贈与があったと見なされ、贈与税が発生する可能性があるので注意しましょう。
出所：国税庁『No.4411 共働きの夫婦が住宅を買ったとき』

単独名義

一方の単独名義とは、文字通り購入した個人の名義で登記することです。例えば、夫の名義で住宅ローンを組んで購入した場合、その不動産の登記名義は夫の単独名義で登記されます。夫婦のうち一方だけに収入がある場合や、両者に大きな収入差がある場合などは単独名義が多くなります。

不動産を夫婦共有名義にするメリット

不動産を共有名義で登記した場合、単独名義にはない次のようなメリットがあります。

メリット１：夫婦それぞれに住宅ローン控除が適用される

共有名義で登記をすると、夫婦それぞれの収入に対して｢住宅ローン控除｣を受けることができます。つまり、単独名義に比べると減税額が多くなる傾向にあるのです。

ただし、住宅ローン控除を夫婦それぞれに適用するためには、夫と妻がそれぞれ一本ずつ住宅ローンを組むか、どちらか一方が「主債務者」、もう一方が｢連帯債務者｣となって住宅ローンを組む必要があります。

なお、妻が夫の「連帯保証人」になって住宅ローンを組んでも、妻の住宅ローン控除は使えません。連帯債務者と連帯保証人の違いに注意をしましょう。

メリット２：相続税を節税することができる

例えば、夫の単独名義の場合、名義人である夫が死亡して相続が発生した場合、その不動産の評価額がそのまま課税対象となります。これが共有名義だったとすると、夫の持ち分に応じた部分のみが課税対象財産となり、単独名義の時よりも相続税を節税することができます。

メリット３：3,000万円の特例控除が2人分適用される

将来、共有名義の不動産を売却して利益を得た時、「3,000万円の特別控除の特例」が使えます。この特例を利用すれば売却益が3,000万円までであれば譲渡所得税がかかりません。

譲渡所得税は持分割合によって決まり、特例も名義人一人ひとりに適用されます。つまり、夫婦での共有名義ならば、合計6,000万円の控除を受けられることになります。
出所：国税庁『No.3308 共有のマイホームを売ったとき』

不動産を夫婦共有名義にするデメリット

共有名義にすると、一定のデメリットも生じるため注意が必要です。

デメリット１：スムーズな売却がしづらくなる

例えば、夫婦で不動産を共有している状態で離婚したとしましょう。すると「共有名義で持っている不動産をどうする？」という話になりますが、不動産を2つに割って住むことはできないので、結果として売却しなければならなくなります。

共有名義の不動産を売却するためには、共有者全員の同意が必要です。仮に夫が共有不動産の売却を希望しても、共有名義人である妻が売却を拒否し、住み続けることを主張すると売却を進めることはできません。また、離婚を機にどちらか一方の単独名義に変更するとしても、金融機関への連絡と承諾が必要になります。当初2人で組んでいた住宅ローンを、一人で負担することになる可能性もあります。

デメリット２：相続が発生すると、相続人が増えて複雑になる

単独名義と共有名義では相続の対象となる人数が変わってきます。共有名義人の一方が死亡して相続が発生した場合、当初2人の共有名義だったのが、相続対象がどんどん増えていく可能性があります。不動産の共有者が増えると、増改築や売却をする際などに共有者全員の足並みがそろわなくなるとスムーズに事を進めづらくなるので注意が必要です。

デメリット3：住宅ローンの諸費用が倍になる可能性も

夫婦が共同で不動産を購入する際に夫と妻がそれぞれ単独で住宅ローンを組む場合には、「諸費用」の負担も倍増します。諸費用には、ローンを組む金融機関に支払う手数料や不動産会社に支払う仲介手数料、印紙代や手付金などがあります。住宅ローンに含められる費用もありますが、現金で準備しないといけないものもあります。

夫婦共有名義を解消する方法

夫婦で共同購入した不動産の共有名義を解消する主な方法は以下の通りです。

方法1：自分の持分のみ売却する

共有名義を解消するためには、自分の分だけを不動産会社などに売却する方法があります。売却したほうは登記上で名義人から外れるので、夫だけもしくは妻だけの単独名義となります。

方法2：不動産を売却する

夫婦で購入した物件を、不動産会社などの第三者に売却する方法もあります。売却益は持分割合に応じて配分され、共有名義は解消されます。

方法3：共有者同士で持分を売買する

夫婦での共有名義の場合は、相手方に自分の持分を売却する方法もあります。この場合、買い取る方は自己資金を準備する必要があります。

方法4：持分を放棄する

自分の持分を放棄して、相手方に移転させることで共有名義を解消できます。この場合、売却費用や買取費用は発生しません。ただし、新たに持分が増えるほうには贈与税（みなし贈与）が発生する可能性があります。

以上のように、共有名義を解消する方法は複数ありますが、実際は費用負担や所有者同士の調整などが難航し、トラブルになるケースも考えられます。夫婦間で不動産を購入する際には、事前に共有名義にするのか単独名義にするのかをしっかり話し合っておくことが大切です。

まとめ

夫婦でマイホームを購入する時には、将来を見据えて適切に名義を選択する必要があります。今は2人だけでも、将来的には子どもが生まれたり、親と同居したりする可能性もあります。転職に伴う転居など、ライフスタイルやライフステージの変化も考慮に入れて、夫婦でしっかりと話し合うことが重要です。
また夫婦で住宅ローンを組む時に注意すべきなのは、将来的な収入の変化です。産休や育休の取得で収入が下がったり、子育てによる離職で収入が大きく減る可能性も十分に考えられます。

単独名義か共有名義かの選択や双方の出資比率は、ライフステージや収入の変化を加味した資金計画をもとに決定すべきでしょう。その際には、将来的なトラブルを避けるためにも、不動産会社など専門知識を有する第三者に相談しながらマネープランを立てることが大切です。

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