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住宅ローンを組んで物件を購入する際には、事前に「ローンを借りることが出来るかどうか」の審査を実施します。その審査に通るためには、まず何を審査基準としているのかを知ることが大切です。どのような審査基準があるのかを知り、事前に正しい対策を取ればローン審査に通りやすくなります。

借入れをする金融機関によって一部異なる部分もございますが、今回は一般的な審査基準について解説いたします。

住宅ローン審査の進め方

一般的に、住宅を購入する際には住宅ローンを組みます。その際には、いくつかの金融機関に事前申し込みを行い、借入れの可否、借入額や借入期間、金利などを比較検討することになります。

まずは、住宅ローン審査の全体的な進め方を把握しておきましょう。

住宅ローン審査における6つのフロー

実際に住宅ローンを組むまでの一般的なフローは次の通りです。

＜一般的な住宅ローン審査の進め方＞
（１）事前申し込み
（２）事前審査（即日〜数日）
（３）本申し込み
（４）本審査（1〜2週間）
（５）契約
（６）借入れ（2週間〜1ヵ月）

事前審査と本審査の違いとは？

通常、住宅ローン審査は「事前審査」（または仮審査）と「本審査」の2段階になっています。

事前審査は簡易的な審査、本審査は保証会社が実施する厳密な審査という違いがあります。そのため、事前審査は数日間で結果が判明しますが、本審査では数週間かかるのが一般的です。事前審査をパスしたからといって、本審査にも必ず通るとは限りません。
事前審査・本審査ともに、申込者がローンを継続的に遅滞なく返済する能力があるかを、金融機関や保証会社が審査するものです。申込者の属性（収入、年齢、職業、勤続年数など）や返済プラン、収入に対する借入額のバランス、健康状態などが審査の可否を分けるポイントです。

事前審査から借入れまでの期間

事前審査はインターネットから24時間申し込み可能な場合が多く、審査に費やされる時間も即日から3、4日と短期間です。一方で、本審査は1〜2週間かけて行われます。本審査に通ったあと、契約から借入れまでの期間は2週間〜1ヵ月程度です。

よって、最初の審査申し込みから実際に融資が実行されるまでの期間は1ヵ月〜1ヵ月半程度をみておけばいいでしょう。
もちろん、金融機関によってスケジュールは異なります。また、契約に際して提出する書類に不備や不足があると、その分スケジュールは後ろにずれます。
事前審査に通った段階で、担当者に全体的なスケジュールを確認しておくことも大切です。

住宅ローン審査で重視される11の基準

金融機関は住宅ローンの審査時に、申込者の何をチェックしているのでしょうか。ここでは、審査で重視される11個の基準を解説します。基準を知らずに住宅ローン審査を申し込んで後悔しないように、しっかりと理解しておきましょう。

年収

住宅ローンを融資する条件として、金融機関ごとに最低年収が設定されています。公に開示されていないため、各社が設定している最低年収を知ることはできませんが、一般的には都市銀行より地方銀行の方が低く設定されているようです。年収が心配な方は、都市銀行より地方銀行の方が審査に通る可能性が高いでしょう。

年齢

住宅ローンには、借入時の年齢と完済時の年齢に制限があります。借入れ時の下限は満20歳、上限は65歳～70歳に設定されていることがほとんどですが、金融機関によって違うので年齢が気になる方は事前に確認すると良いでしょう。

完済時の年齢とは、最終返済日を迎える時点の年齢のことで、ほとんどの金融機関は80歳としています。完済時の年齢に制限があるため、住宅ローンを借りるなら早いほうがよいと言われています。

返済負担率

収入に対する返済額の割合を『返済負担率』といい、定められた負担率以下の借り入れとなるかどうかが、審査に影響してきます。収入によって負担率20～35%の間でボーダーラインが定められますが、この基準も金融機関により差があります。

例えば年収480万円の人が、月々10万円の返済予定で住宅ローンを借りたとします。

この25%が、金融機関側が定めている返済負担率の上限以下であれば問題がない、ということになります。

更に「返済負担率35％までならお借り入れ可能です」という回答が出た場合は下記のように計算します。

月返済額が上記14万円未満となるようであれば「借り入れ可能」、という意味になります。

勤続状況

勤め始めて１年未満の方は「長期間継続して返済する能力がある」という信用に乏しくなってしまうため、ほとんどの場合において審査に通りません。一部、勤続１年未満の方でも組める住宅ローンもありますが、信用が無いため金利が高く設定されることが多いようです。また勤続年数が1年以上でも、3年に満たない場合は審査が厳しくなります 。

その他に、

・勤めている（経営している）会社の経営状況が良くない
・雇用形態が正社員ではない
・勤務先が親族の経営する会社である

などの場合も審査が厳しくなる傾向にありますのでご注意下さい。

物件の担保価値

住宅ローンを借りる時に担保となるのは、これから完成する家や購入する物件（土地を購入する場合は土地も）です。担保価値の低い物件とみなされてしまった場合、審査に落ちたり希望借入額から大きく減額されたりすることがあります。担保評価の基準は金融機関によって違うようですが、どの金融機関においても「物件によっては融資ができない場合がある」といった旨の一文が契約書等に記載されています。

実際に購入（建築）する建物の面積や仕様、所在地などを伝えた上で、要件を満たすかどうか事前に確認しましょう。

借入れ予定者の健康状態

あまりご存知でない方が多いのですが、住宅ローンの審査には返済者の「健康状態」も重要な審査要素となります。

ほとんどの金融機関において、住宅ローンを組む際には専用の生命保険「団体信用生命保険（団信）」への加入が義務付けられています。団信とは、万が一返済者がお亡くなりになった際に返済者に代わって金融機関へローンを返済するための保険になります。

この保険に加入するためには、心身共に健康でなければなりません。もし健康状態に問題があり団信の審査に落ちてしまうと、団信への加入が必須となっている金融機関の場合、住宅ローンの審査も通りません。

現段階で健康状態に問題があるようであれば、フラット35など団信への加入が任意の住宅ローンを検討してみると良いでしょう。ただし任意であっても他の生命保険で賄うなどして、残された家族への負担をなるべく減らすような備えが必要になります。

他の借入れの状況

車のローンやカードローンなど他の借入れがある場合、それらの返済分も加算して返済負担率を計算します。つまり、借入れが別にある場合には、住宅ローンで借りられる金額が減ってしまうのです。

他の借入れがあっても、返済における信用が確保されていれば借入れ審査自体は通ります。

ただし、

・遅延なく返済を続けている
・借入額が少ない
・既に完済後でカードローン自体を解約している

などの条件が整っている場合に限ります。これらの条件が満たされた上で尚かつ返済負担率以下であれば、他に借入れがあっても住宅ローンを借りられるようになるのです。

消費者金融への借入れ状況

消費者金融への借入れがある場合、銀行によっては審査に不利になることがあります。特に大手都市銀行などは、消費者金融からの借入れ（キャッシング）に対して厳しく審査する傾向があるようです。ただし地方銀行やインターネットバンキングなど一部金融機関においては、消費者金融からの借入れを特に問題としていないケースもあります。

過去に借入れをしたことがあり現在は完済済みであったとしても、キャッシング枠をゼロにしておかないと審査に影響するので注意が必要です。

過去の借入れの返済状況

これまでに借入れをしたことがあり、その返済に遅滞があった場合は「継続して返済する能力に乏しい」と判断され、審査は不利に働きます。特に消費者金融からの借入れの返済が遅れていたり、通常のカードローンであっても遅延が複数回あったりすると、より厳しくなるようです。遅滞の原因が「金銭的に困って遅滞した場合」「うっかり払い忘れて遅滞した場合」など、どのような原因であっても同じ『遅滞』として扱われてしまいます。

更にローンだけでなく、分割払いにしている携帯電話料金などの払い忘れも遅滞とみなされるため、口座引き落としにしておくなど払い忘れのないように対策しておきましょう。

納税状況

市民税や所得税といった税金を払っていない場合でも住宅ローン審査には通りません。特に自営業の方で確定申告をしていない場合も税金を滞納していることになりますので、こういった状態もNGです。

納税以外の条件が全て揃っていたとしても、税金を滞納しているという事実だけで審査には通らなくなってしまうので、当たり前ですが必ず必要な税金を支払っておきましょう。

妻だけの名義で申し込み

住宅ローンの借入れは、原則ご主人様のみ・もしくはご主人様と奥様、のどちらかとしています。もし奥様だけで申し込むとしても将来出産などの理由で働けなくなるリスクがあるため、ご主人様を連帯保証人につけることが条件になる場合が多いようです。

例えばご主人様が事業をしていて失敗した、個人事業主で申告している収入がとても低い、消費者金融から借入れをして返済が遅れたなどの理由があると、連帯保証人になることができず借入れできない可能性があります。

住宅ローン審査を行う前の事前準備

住宅ローン審査における11個の基準の中には、事前に対策を講じておくことで、審査に通る確率を上げられるものもあります。審査に落ちないために、事前に準備できる5つのポイントを解説します。

事前審査と本審査の申告内容に齟齬がないか確認する

事前審査と本審査で申告した内容に違いがあると、審査で落ちたり、融資額の減額、金利や返済期間などの条件が変わるなど、契約者に不利に働くケースもあります。本審査の申告時には、事前審査で申告した内容をよく確認するようにしましょう。

他の借入れを完済する

借入金の上限は返済負担率によって決まります。返済負担率の計算には、住宅ローンの返済額だけでなく他の借入れ（車のローン、カードローン、教育ローンなど）も加味されます。もし、他のローンの返済額が多いと事前に希望していた借入金に届かないケースや、そもそもローン審査に落ちてしまうことになりかねません。審査の申し込みの前に、ローン残高の状況を整理し、可能な限り完済しておくことが重要です。

審査前のタイミングで転職しない

住宅ローン審査の基準の1つに、申込者の勤続年数があります。在籍期間の審査基準の目安は3年未満です。仮に現職で3年以上勤めていて転職を考えている場合、住宅ローン審査を終えてから転職活動をするのが得策と言えるでしょう。

頭金の増額やペアローンを活用する

通常、住宅を購入する際には自己資金である頭金を準備します。頭金の平均は、住宅ローン全体のうち10〜20％と言われています。審査に通りやすくするために、「借入金額を下げる＝頭金を増やす」という方法も検討する価値があります。

また、申込者の属性（特に収入）に不安を感じている場合には、ペアローンを活用する手もあります。ペアローンとは夫婦が別々にローンを組み、相互に保証人になるというものです。こうすることによって、審査をパスする可能性を高められます。

複数の金融機関で審査を受ける

住宅ローン審査は、複数の金融機関に申し込むのが一般的です。A社で落とされても、B社で審査に通るということもあり得ます。住宅ローンの借入額、返済期間、金利なども異なってくるので、比較検討する際にも有効です。

なお、複数の金融機関への申し込みは、事前審査と本審査どちらでも可能です。

物件を探し始める、その前に……

住宅ローンは他のローンに比べて金利が低く、また高額の借り入れができるため、その分返済者の「信用」を厳しく審査されます。様々な審査項目がありますが、どれも金融機関によって異なるのが実情です。

そのため、もし審査に落ちてしまったとしても、他の銀行であれば審査に通過する可能性は十分に考えられます。

1つ審査に落ちてしまったからといって諦めず、複数の住宅ローン審査に申し込んでみることも大事なポイントです。

また、住宅ローンの審査をする前に家づくりや物件探しを進めてしまうと、いざという時に「実はローンが組めない…」といった問題にぶつかってしまう可能性もあります。

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