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不動産売買契約を取り交わした後に、購入者の都合でキャンセルする必要が出てきてしまった場合、契約の解除は出来るのでしょうか？答えはYESです。しかし、理由によっては契約解除に費用（ペナルティ）が発生する場合があります。住宅の購入は、一生に何度も無い大きな買い物です。後悔しないように契約解除についての基本的な知識や、解除しないための事前の対策などについてしっかりと把握しておきましょう。

住宅購入の契約前と契約後の違いとは？違約金が発生するタイミングは

通常、戸建て住宅やマンションなどの仲介物件を購入する際には、購入者は不動産会社と媒介契約を結びます。媒介契約の書面には、物件の売買などで発生する仲介料や不動産会社が提供するサービス内容が記されています。

媒介契約締結後、不動産会社と複数の書面のやりとりを経た後に、晴れて物件の引き渡しが行われますが、物件の購入者のなかには、何らかの理由で「途中で購入をやめたい」「契約を解除したい」と考える人もいるかもしれません。その際に気になるのは、違約金などのペナルティが発生するのかどうかでしょう。

そこで重要になるのが、不動産を購入する時に出てくる「契約」の意味です。なぜなら、仮に買主が何らかの理由で、物件購入のキャンセル（契約の解除）を申し出た場合、「契約前」であればペナルティが発生しない一方で、「契約後」にはケースによっては違約金の支払いやそれ以上の費用負担を強いられる可能性が出てくるからです。

違約金が発生する可能性があるのはどの段階？

「契約」が何を指すのかを理解するために、まずは、物件の購入者と不動産会社の間で行われる重要な作業フローを把握しておきましょう。フローの中で特にポイントとなる項目は次の4つです。

＜物件購入の流れ＞
1. 不動産会社と「媒介契約」を結ぶ
2. 不動産会社に「購入申込書」を提出する
3. 不動産会社の担当者から「重要事項説明」を受ける
4. 不動産会社と「不動産売買契約」を結ぶ

違約金が発生する可能性があるのは、「4」の不動産売買契約が締結されたあとに買主が解除を申し出た場合です。

「2」の購入申込書とは、買主が売主に対して物件を買いたいという意思を示すための書類です。つまりこの時点では、物件の売買は成立していません。「3」の重要事項説明では、不動産会社が買主に対して、「取引される不動産の権利関係や契約条件、物件の現状、契約解除条項、違約金や手付金の額など」を説明する義務があります。買主は、この重要事項をすべて理解した上で、「4」の不動産売買契約を結ぶことになります。

仮に重要事項説明に納得がいかない、理解ができないなどの理由があって、契約を締結しない場合には違約金などのペナルティを支払う義務は発生しません。一方、不動産売買契約を結んだ後に契約解除に至った場合、解除事由によっては違約金などが発生します。

契約が解除になる7つのパターン

不動産契約において、途中で買主もしくは売主が解除を申し出るケースは複数あります。買主・売主どちらからでも契約解除の権利を行使できます。

ここでは不動産の売買契約が途中で「解除」になる7つのパターンを解説していきます。

①相手の契約違反による解除

ここでいう相手とは、売主の場合もあれば買主の場合もあります。買主が契約に定められた代金を支払ったのにも関わらず、売主が物件を引き渡さない場合、契約解除が可能です。一方、買主が期日通りに規定の代金を支払わない場合は、売主側が契約解除を求めることができます。

②契約不適合責任がある場合の解除

土地や建物が買主の購入目的に適合しない場合、買主は契約を解除できます。具体的には、建物の構造上の問題や、土地の問題で建物を建てられなかったなどが該当します。これは物件の引き渡し後に発生するケースが多く、仮に売主側に過失がなくても、買主は契約解除の権利を行使できます。

③手付金の放棄や倍額返還による解除

手付金とは、不動産売買契約を結ぶときに買主が事前に売主に対して支払うものです。通常は物件購入価格の10〜20％の金額です。契約が履行した場合、手付金は購入代金に充当されるのが一般的です。買主は不動産売買契約の締結後、収めた手付金を放棄することで契約の解除が可能になります。つまり、手付金は契約解除のための違約金になるわけです。一方、売主が契約を解除する場合は、手元にある手付金の2倍の金額を買主に返還する必要があります。

④住宅ローン特約の条件を満たす解除

マンションや戸建て住宅などの不動産を購入する場合、通常は住宅ローンを組みます。住宅購入者は、金融機関などが実施する仮審査と本審査を得て、審査に通れば住宅ローンが借りられます。

例えば、仮審査に通ったあとに不動産売買契約を結び、その後本審査に落ちてしまうケースもあります。この場合、買主は物件の購入費用を準備できないことになります。このときに、住宅ローン特約があれば、売主に対する違約金負担の義務を負わずに契約を解除できるのです。

ただし、住宅ローンの申請時に買主側に落ち度があって審査に通らなかった場合には特約が適用されません。その場合には、状況によっては売主に対して違約金を支払う必要が出てきます。

⑤消費者契約法で問題がある不動産の解除

売主か買主のどちらかが不動産業者の場合、消費者契約法の適用によって、契約の解除が可能になります。例えば、将来的に不動産価格が上がるので、今のうちに買っておいた方がいいという営業トークにのって不動産を買ってしまった場合や、物件の間取りや構造などが事実と違っていたりするケースで適用されます。

⑥双方の話し合いなどによる合意の上での解除

事前に交わされた不動産売買契約に記載がなくても、買主と売主の双方の合意のもとで違約金なしで解除が可能です。例えば契約締結後に、買主に特別な事情が発生し、売主が納得した場合などが該当します。話し合いの末に解除に至った場合でも、しっかりと書面に残すことで後々のトラブル発生を未然に防ぐことができます。

⑦クーリングオフによる解除

クーリングオフは、消費者を保護する目的で、一定期間であれば無条件で契約を解除できる法制度です。クーリングオフは、悪質な訪問販売や訪問購入、強引なセールスに対して適用されます。不動産においても適用されますが、実際にクーリングオフを用いて契約を解除するのは難しいかもしれません。

不動産の場合、「相手方が不動産会社であること」と「不動産会社の事務所やモデルハウスなど以外で契約を結んだ場合」の2点に当てはまる場合にのみクーリングオフが適用されます。つまり、買主が購入意思を持って不動産会社などに出向いて契約を結んだ場合には、クーリングオフの適用外です。

通常、不動産契約を結ぶときには不動産会社に行くケースがほとんどなので、不動産の売買契約でクーリングオフ制度を使うのは現実的ではありません。

契約解除しないために、不動産売買契約は入念にチェックしよう

不動産売買の契約解除にないようにするためには、事前に契約書類のチェックを入念に行う必要があります。その上で、契約前に、解除した場合のペナルティについても不動産会社に確認しておくことが大切です。

例えば、手付金を放棄するだけで解除できるのか、それ以上の違約金が発生するのはどの段階で金額はいくらなのか、具体的な解除条項と負担額については必ず担当者に聞いておきましょう。

手付金は一般邸には売買代金の10〜20％なので、2,000万円の物件ならば、200万円〜400万円にのぼります。簡単に負担できる金額ではないので、不動産売買契約は、内容をすべて把握した上で慎重にサインするようにしましょう。

まとめ

不動産の購入は一生のうちで数えるほどしかありません。一度限りの大きなイベントという人も多いでしょう。できるものなら、物件探しから契約、引き渡しまでスムーズに行いたいものです。

ここで見てきたように、不動産売買契約を結んだ後の買主側の解除には、多くの場合手付金の放棄などによる違約金の支払いが発生します。金額は物件価格の20％になる場合もあるので、キャンセルした場合には大きな負担を強いられることになります。また、契約の解除は、物件探しから不動産会社とのやりとり、契約、ローンの申請など、それまでに費やした時間や手間も無駄になります。

契約解除に至るパターンは人それぞれかもしれません。しかし、契約内容をよく確認していなかった、もしくは理解しないまま不動産売買契約にサインをしてしまったなど、買主の不手際が原因の場合には、事前に回避できた可能性もあります。

契約解除は、金銭、時間、手間、心理的な負担など多大な損失を被ります。そのような事態に陥らないためにも、大きな買い物をする際には信頼できる不動産会社に頼むことが肝要です。実績豊富で経験のあるスタッフが揃っている不動産会社ならば、物件情報や契約内容を正しく理解するために、手助けをしてくれるはずです。

契約に際しては、自分自身だけでなく、家族とよく相談し同意を得ることも大切です。家族それぞれのライフプランも踏まえて、みんなが納得できる不動産を購入できるように、最終的な契約は相談の上冷静に進めるようにしましょう。

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