BLOG リノベジャーナル

住み替えを検討中の人にとって、「売却益にかかる税金」や「ローンの返済・契約」はもっとも気になるトピックでしょう。ここでは、住み替え時に活用できる4つの減税措置を取り上げます。また、住宅ローン、住み替えローン、ダブルローンなどさまざまなローンがある中で、住み替えを成功させるためのローン選びも紹介します。住み替えを行う前に押さえておきたいポイントも解説するので、ぜひ参考にしてみてください。

住み替えをする時に利用できる4つの減税措置

今住んでいる住宅を売却して、新しい家に移り住むことを「住み替え」といいます。多くの場合、新居の購入費用に旧居の売却益を充てますが、この時に注意しなくてはならないのは、家を売って得た利益に対しては「譲渡所得税」が課されるという点です。

譲渡所得は、「不動産の売却額−（不動産の取得額＋譲渡費用）」で計算できます。譲渡費用は、仲介手数料やリフォーム費用などです。この譲渡所得に対して、以下の定められた税率をかけた金額が譲渡所得税です（譲渡所得が発生しない場合は課税されません）。

＜譲渡所得の税率（居住用の場合）＞
所有期間が5年以下：39.63％
所有期間が5年超：20.315％

このように、家を売って利益を得たら高い税率が課せられることになるので、住み替えを行う人には重い負担となります。そこで、国は住み替え時の税負担が軽くなるいくつかの減税措置を整備しています。

ここでは次の4つの減税措置を解説します。

• 3,000万円の特別控除の特例
• 買い替えた時の特例
• 譲渡損失が出た時の特例
• マイホームを売った時の軽減税率の特例

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3,000万円の特別控除の特例

住宅を売却して利益を得た時、譲渡所得から最大3,000万円まで控除ができます。正式には、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」という制度で、この特例を使えば譲渡所得が3,000万円以下ならば税金がかからないことになります。

＜主な適用要件＞

1. 自分が住んでいる住宅などを売ること。
2. 以前に住んでいた住宅の場合、住まなくなった日から3年後の年末までに売ること。
3. 住宅を売却した年の前々年までに同特例や譲渡損失の損益通算などを受けていないこと。
4. 売り手と買い手が親子・夫婦などではないこと。

出所：国税庁『No.3302 マイホームを売った時の特例』

買い替えた時の特例

現在の住居を売って得た売却益よりも新居の価格が高い場合には、譲渡所得税の支払いを繰り延べられる特例もあります。「特定の居住用財産の買換えの特例」と呼ばれるもので、住み替えのタイミングで多額の税金を払わなくて済む制度です。ただし、免除ではなく繰り延べなので、将来的には譲渡所得税を負担することになります。

＜主な適用要件＞

1. 自分が住んでいる住宅などを売ること。
2. 以前に住んでいた住宅の場合、住まなくなった日から3年後の年末までに売ること。
3. 住宅を売却した年の前々年までに同特例や譲渡損失の損益通算、3,000万円の特別控除の特例などを受けていないこと。
4. 親子・夫婦などに売ったものではないこと。
5. 売却代金が1億円以下であること。
6. 居住期間が10年以上であること。
7. 新居の床面積が50㎡以上であること。

出所：国税庁『No.3355特定のマイホームを買い換えた時の特例』

譲渡損失が出た時の特例

住宅を売って損失が出た時には、「損益通算」と「繰越控除」が利用できます。正式名は、「マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」です。この特例によって、その年の給与所得などから売却損を引くことで、課税所得を下げることができます。損益通算で引き切れなかった場合には3年間、繰越控除が利用できます。

＜主な適用要件＞

1. 自分が住んでいる住宅などを売ること。
2. 以前に住んでいた住宅の場合、住まなくなった日から3年後の年末までに売ること。
3. 譲渡の年の1月1日時点で所有期間が5年以上経過していること。
4. 新居を購入した翌年末までに居住すること（または居住見込みであること）。
5. 新居を購入した年の年末時点において10年以上の住宅ローンを組んでいること。

出所：国税庁『No.3370 マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じた時(マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)』

マイホームを売った時の軽減税率の特例

売却した住宅に10年以上住んでいた場合には、譲渡所得税に関する軽減税率の特例が受けられます。

具体的な税率は下表のとおりです。

出所：国税庁『No.3305 マイホームを売った時の軽減税率の特例』

＜主な適用要件＞

1. 自分が住んでいる住宅などを売ること。
2. 売却したの年の1月1日時点で所有期間が10年以上経過していること。
3. 買い替えの特例など他の特例を受けていないこと。ただし3,000万円の特別控除の特例との併用は可。
4. 親子・夫婦などに売ったものではないこと。

出所：国税庁『No.3305 マイホームを売った時の軽減税率の特例』

住み替えローンのメリットとデメリットとは

住み替えを検討している人の多くは、現在の住宅ローンの残債をどうするかが最も気がかりな点でしょう。残債がある場合、「旧居の売却金を充てて完済する」「旧居の売却金と自己資金で完済する」などが考えられますが、それが難しい場合には住み替えローンを利用するの方法もあります。

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住み替えローンとは？

住み替えローンとは、現在の残債と次の住宅ローンをまとめて借りられるローンです。「買い換えローン」とも呼ばれ、旧居と新居のローンを一本化できるという特徴があります。通常の住宅ローン同様に、自己資金がなくても新居の担保価値をもとに融資を受けられる、便利なローンです。

住み替えローンのメリット・デメリット

メリット

住み替えローンの一番のメリットは残債があっても借りられるという点です。残りのローンを完済してから次のローンを借りる必要がないので、住み替えがスムーズに行えます。また、旧居と新居のローンを別々に借りる「ダブルローン」を回避できる点も利点と言えるでしょう。

デメリット

デメリットは住宅ローンよりも金利が高い点と金融機関の審査が厳しい点です。また、住み替えローンは残債と新居の住宅ローンをまとめて借りるので、借り手にとって債務の負担が増すことになります。

住み替えローンの利用手順

住み替えローンで融資を受ける手順は、通常の住宅ローンを借りる時とほとんど同じです。

＜住み替えローンの6ステップ＞

1. 残債の確認
2. 不動産会社（リノベ会社など）への相談
3. 金融機関を探す
4. 仮審査
5. 本審査
6. 融資実行

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住宅ローンを使った住み替えを成功させるためには

ローンを活用して住み替えを行う時に考えられるパターンは、「住み替えローン」「住宅ローン」「ダブルローン」の3つです。

前項で見てきたように、残債がある場合は住み替えローンを活用するのが一般的です。ただし、住み替えローンは残債と新居のローンを合算したものになるので負担が大きい点には注意が必要です。また、デメリットで指摘したように、金利が高く、金融機関の審査も厳しいため、ある程度資金的な余裕がある人向けということもできます。

またダブルローンは経済的な負担が増すため、避けた方が良いでしょう。そもそも返済負担率が上がるため、金融機関からの相応の信用がなければ融資が下りません。

以上のことから、住み替えを検討中であれば「住宅ローン」を使うのがベストと言えます。住宅ローンを使うということは、旧居の住宅ローンを完済し、住み替え先の住居のローンを新たに組むということになります。

残債がない状態は、具体的には次の3つが想定できます。

1. すでに住宅ローンを完済している
2. 貯蓄で残債を一括返済する
3. 売却益のみ、もしくは売却益＋貯蓄などで残債を一括返済する

このうち、上の2つは資金的な余裕がある状態と言えます。そのため多くの人にとって重要になるのは3番目の「売却益のみ、もしくは売却益＋貯蓄などで残債を一括返済する」パターンです。

この方法を実現するためには、売却益と新居の購入価格のバランス、売買のタイミング（売り先行、買い先行、売り買い同時型の適切な判断）、自己資金の把握、転居と入居の時期を合わせるなど、資金計画と物件の売買計画を戦略的に進める必要があります。

まとめ

一般的に、住み替えを行う時には「住宅ローン」「住み替えローン」「ダブルローン」などのローンを活用します。

その際に、今の家がどのくらいの価格で売れるか、いつ売れるか、次に買う物件がいつ決まるか、どのくらいの価格帯の物件を購入するか、リノベにかけられる費用はいくらぐらいか、入居日や契約日はいつになるのか、などによって適切なローンが変わってきます。

ここで解説したように、借り手にとって最も条件の良いローンは「住宅ローン」です。住み替えで住宅ローンを利用するには総合的な資金計画が重要になるので、事前に不動産会社やリノベ会社に相談し、協力しながら進めていくことが大切です。

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