マンションと戸建て住宅のどちらを購入するか検討中の方にとって、もっとも気になるのは「費用」でしょう。費用には、物件の購入費用と維持費（ランニングコスト）の2つがあります。物件価格はもちろん重要ですが、入居後に継続的にかかる維持費の試算も大切です。物件の維持費は将来のマネープランにも影響を及ぼす可能性があるので、必ず事前にシミュレーションしておきましょう。
本記事では、マンションと戸建てにかかる具体的な維持費を紹介し、両者を比較します。また、維持費を抑えるための方法についても解説するので、物件選びの参考にしてください。

マンションと戸建て どちらにもかかる維持費

マンションと戸建てのどちらにもかかる、共通の維持費は次の3つです。

固定資産税

固定資産税とは、土地や家屋などの資産にかかる税金です。毎年1月1日時点に該当の固定資産を所有している人が税金を払います。固定資産税の計算式は次の通りです。

＜固定資産税＞
課税標準額 × 税率（1.4%）

「課税標準額」は、国が定める固定資産評価基準をもとに決められます。これは3年ごとに見直される基準価格で、土地の価格が安い地域では固定資産税が安くなり、逆に地価が高い地域では固定資産税も高くなります。

またマンションと戸建てでは耐用年数が異なるので、固定資産税にも違いがあります。マンション（鉄筋コンクリート）の耐用年数は47年、戸建て（木造）は22年です。累計の固定資産税は耐用年数が長いマンションのほうが高くなります。

都市計画税

都市計画税とは、都市計画事業（道路・下水道設備・公園など）または土地区画整理事業に使うための税金（目的税）です。

納税対象者は、「市街化区域内」に土地や家屋を所有している人です。市街化区域内とは、市街地を形成している区域もしくは今後10年以内に市街地区域に入る見込みのあるエリアを指します。つまり、マイホームがエリア外であれば都市計画税の納税義務はないということです。

都市計画税の計算式は次の通りです。

＜都市計画税＞
課税標準額 × 税率（0.3%）

計算式の元となる課税標準額は、固定資産税で使用するものと同様です。金額の目安としては、固定資産税と都市計画税で、年間10万円〜15万円程度を見ておけば良いでしょう。なお、通常、都市計画税と固定資産税は同じタイミングで納税します。

保険料（地震保険・火災保険）

保険料とは、主に火災保険料と地震保険料を指します。火災保険の補償範囲は火災や風災、水害、盗難など広範にわたります。一方、地震保険は地震や噴火などで被害を受けた場合に保険金が下ります。地震保険は、火災保険とセットで加入するものです。

2つの保険ともに加入義務はありませんが、金融機関による住宅ローンの融資条件には、一般的に「火災保険の加入義務」が設けられています。

保険料は建物の構造（鉄筋コンクリートか木造かなど）や所在地によって異なります。一般的には、戸建てよりもマンションの方が保険料が安くなります。目安として、戸建てが年間6万円、マンションが年間4万円程度です。

マンションにだけかかる維持費

次に、マンションにだけかかる維持費を3つ紹介します。

管理費

マンションの管理費とは、共有部分（廊下、エレベーター、階段、ゴミ捨て場など）の維持管理を行うための費用です。マンションの住人が快適に暮らすために必要な費用で、毎月支払います。

管理費の具体的な用途は、清掃費用、共有部分の電気代、電球代、ゴミ処理費用、エレベーターの点検費、植え込みなどの手入れ費用などです。

国土交通省によると、マンション管理費の全国平均は月額15,956円です。なお、管理費は一定ではなく、人件費の高騰などを理由に値上がりする可能性があります。

出所：国土交通省『Ⅱ．平成３０年度マンション総合調査結果〔概要編〕』

修繕積立金

修繕積立金は、将来実施する大規模修繕工事に備えて積み立てられる費用です。具体的には外壁や屋根の改修工事、エレベーターや貯水槽をはじめとする設備機器の工事・点検費用などに充てられます。管理費同様に毎月支払うコストです。

修繕積立金は、「長期修繕計画」をもとに金額が決められ、ほとんどのケースで築年数に応じて値上がりします。また修繕積立金の相場は年々上昇傾向にあります。東京カンテイが2020年に発表した調査によると、修繕積立金（首都圏の新築マンション）は2015年から5年連続で値上がりしています。この傾向は、管理費も同様です。

出所：東京カンテイ『プレスリリース（2020年5月7日）』

なお、国土交通省の資料によると、修繕積立金の全国平均は月額12,268円となっています。

出所：国土交通省『Ⅱ．平成３０年度マンション総合調査結果〔概要編〕』

駐車場・駐輪場代

駐車場と駐輪場の利用料は、契約者のみ支払うコストです。
駐車場代は居住エリアによって、費用が大きく異なります。都市部では2〜3万円、地方では数千円が相場です。自転車の駐輪場代もマンションによってさまざまですが、1台あたり数百円から1,000円程度が相場となっています。

戸建てにだけかかる維持費

メンテナンス費用

戸建てだけにかかる維持費としては、住宅のメンテナンス費用があります。住宅は経年劣化するので、快適に暮らし続けるためには定期的なメンテナンスが必須です。

戸建て住宅にかかる代表的なメンテナンス費用には下記のようなものがあります。

• 外壁や屋根などの塗装
• 給排水設備
• 水回りの設備（給湯器、洗面所、風呂など）
• シロアリ対策
• 内装の修繕（壁紙や床など）

戸建ての場合は、メンテナンスの時期や修繕範囲を居住者自身が決めます。この点は、修繕計画のあるマンションと大きく異なります。どの部分にどれだけのコストをかけるのか、依頼する業者はどこなのかによっても金額が大きく変わってきます。また、「メンテナンスフリー」に近い建材を使った住宅や、耐候性の高い建材を使用している場合には、長期的にみてメンテナンス費用を大きく抑えることもできます。

戸建てのメンテナンス費用は、マンションの修繕費以上に住宅ごとに費用が変わるので、物件購入時によく確認する必要があります。

マンションと戸建ての維持費を比較

ここまで紹介してきた維持費をまとめると、下表のようになります。なお、物件の所在地や構造、築年数などによって異なるので、あくまでも目安です。

＜維持費の比較＞
※戸建てと3､000万円のマンション、それぞれ30年間でかかるお金

• 固定資産税や都市計画税はマンションの方が高い
• 火災保険や地震保険は戸建ての方が高い
• マンションでかかる「管理料＋修繕積立金」の方が、戸建てでかかる「メンテナンス費用」よりも高い
• 駐車場・駐輪場はマンションのみかかるコスト

つまり、物件購入後の維持費だけをみると、戸建てよりもマンションの方が高くなる傾向にあるということです。

ただし、物件の取得費用を比較すると、マンションよりも戸建ての方が高い傾向にあるので、物件費用と維持費を合算すると、トータルのコストはあまり変わらないとも言えます。

まとめ

マンションと戸建てを比較した場合、一般的にはマンションの方が維持費が高くなります。特に、駐車場・駐輪場の利用料はマンション固有の維持費なので、長期的に支払う場合には無視できないコストです。

ただし、マンションの場合は自分たちで計画的に維持管理をする必要がなく、管理会社が代わりにやってくれるので手間や負担が少ないというメリットがあります。また、駐車場・駐輪場の利用料は、地方都市であれば安く抑えられるという側面もあります。

戸建ての場合は、購入する建物の状態によって維持費が大きく異なります。使用している建材や設備の状況によっては、大きく維持費を削減できる場合もあるので物件選びの際にチェックしておきましょう。なお、戸建てのメンテナンス費用は、一度に大きな出費が発生するので計画的に積み立てておくのが得策です。

物件選びにおいて、維持費は重要なポイントの1つですが、分かりづらい点もたくさんあります。FULL HOUSEで開催しているセミナーでは、戸建てとマンションそれぞれの維持費のことや、維持費がかかりにくい物件選びのコツ、リノベーション物件で将来的なメンテナンス費用を抑える方法などを紹介しています。
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