マンションの購入を考えているならば、できるだけ資産価値の高い物件を選びたいものです。近年はライフスタイルの変化などによって、将来的に住み替えを行う人も増えています。家族が増えたり、子どもの独立などによって、今住んでいるマンションを売りに出す場合、できるだけ高い価格で売却できれば資金的な余裕も生まれます。では、資産価値があるマンションはどのように見分ければいいのでしょうか？
本記事では、資産価値が下がりにくい物件の見分け方や、マンションの資産価値の調べ方などについて解説していきます。

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マンションにおける「資産価値」とは？

資産価値とは、「財産としてどれくらいの価値があるのか、具体的な金額で評価したもの」です。

マンションにおける資産価値には、売った時に得られる金額（売却価値）と、貸した時に得られる金額（収益価値）の2つの側面があります。

「売却価値」を決めるのは築年数です。端的に言って、新しいマンションは資産価値が高く、築古のマンションは価値が下がります。また一般的には築20年ぐらいまでは価格が大きく下がり続け、その後は下落のペースが緩やかになると言われています。

一方、「収益価値」はマンションを賃貸に出した時に得られる家賃収入のことなので、必ずしも築年数に影響を受けないケースもあります。古くても管理体制が整っていたり、ロケーションや設備などの条件が良ければ、収益価値の高い物件と言えます。一般的には戸建て住宅よりもマンションが、賃貸マンションよりも分譲マンションのほうが収益価値が高くなります。

資産価値が下がりにくいマンションの見分け方

ここでは、資産価値（売却価値と収益価値）の価値が下がりにくいマンションの特徴を解説していきます。築年数だけではないさまざまな要素があるので、物件選びの際にぜひ参考にしてください。

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見分け方1：立地条件

駅近

物件選びの際に多くの人が重視する点が、マンションから駅までの所要時間です。通勤や通学のことを考えると、駅近物件はもっとも需要が安定しているので、その分資産価値が下がりにくいと言えます。この場合の駅とは鉄道駅のことなので、近くにバス停しかない場合には資産価値が下がります。

交通アクセス

鉄道駅に近いマンションの中でも、ターミナル駅や都心の主要駅が利用できる物件が特に人気です。ターミナル駅が近ければ、職場や学校へのアクセスだけでなく、休日に出かける時などの利便性が向上します。

周辺環境

生活していく上で欠かせない施設や、日常的に利用する店舗が周辺にあるかどうかも重要なポイントです。具体的には、次のような施設です。
＜資産価値に影響を与える施設の例＞
病院、役所、図書館、学校、公園、スーパー、コンビニ、飲食店、薬局、スポーツジム、商店街、ショッピングモール、行楽施設

将来性

再開発が予定されているエリアも、将来的な資産価値に影響を与えます。具体的には、大型商業施設、学校（学園都市）、新駅（既存の鉄道の延伸やリニア新幹線）など、街の様相が変わり、人の流れも様変わりする再開発が予定されている場合、資産価値が大きく上がる可能性があります。

人気のエリア

住宅情報誌や情報サイトなどのランキングで上位に選ばれているような、人気の駅やエリアにあるマンションも資産価値が下がりにくいという特徴があります。人気の駅やエリアは、便利な施設があったり、住みやすい街をつくるために自治体が力を入れている傾向にあります。
また「有名な街だから住んでみたい」「昔から憧れていた」といったイメージ先行型のケースや「ドラマ・映画・アニメの舞台となった」などの文化的な側面など、人気を集める理由はさまざまです。一過性の人気ではなく、消費者に安定的に支持される駅・エリアを選びましょう。

景観

マンションから見える景色や景観も大切なポイントです。目の前に大きな公園が広がり緑を楽しめたり、夜景が綺麗な立地であれば、資産価値が高いと言えます。また高層階から遠望まで見渡せるマンションも人気です。
一方で、窓の外がすぐに隣のマンションの壁であったり、向かいに高い建物があったり、洗濯物を干す時にいつも外部の目が気になるような場所は不人気な物件ということになります。周辺に墓地や古びた空き家、使用されていない集合住宅や病院などがあるケースもマイナスポイントです。

安全性（治安と災害）

治安の良さと、水害や地震などの災害に対して安全性が高いかどうかも重要です。犯罪率や災害リスクが低いエリアは資産価値が下がりにくい傾向にあります。犯罪率は警視庁のサイトで、災害については国土交通省や各自治体が発表しているハザードマップでそれぞれ確認できます。

人口

そのエリアや街に住む人が多い場合も、マンションの資産価値が高くなります。人口が多いエリアや街は、商業施設や公共施設が充実しているケースが多く、将来的にも環境の整備が期待できます。また自治体のサービスが充実していることで、人口が増加し続けるという好循環も生まれます。

 

見分け方2：築年数

築浅

築年数は資産価値にダイレクトに影響を与えます。築古よりも築浅のほうが資産価値が高くなります。前述の通り、築20年前後までは資産価値が大きく下がり、その後は緩やかに価値が減少していきます。

耐震基準/耐震強度

マンションが旧耐震基準か新耐震基準のどちらで建てられたものかも重要です。新耐震基準は1981年6月1日以降に建築確認が行われたものです。当然、新耐震基準のほうが耐震性が高いので資産価値としても高くなります。

耐震性能は新旧の耐震基準が一つの目安になりますが、旧耐震基準で建てられた物件の場合には耐震工事の有無によって耐震性能を測ることもできます。仮に1981年5月末以前に建築確認を受けた物件を購入する場合には、工事履歴を確認しましょう。

見分け方3：住宅の価値

管理体制

建物の寿命は築年数だけで測れるものではありません。古いマンションでも管理が行き届いていれば長く住めるので、資産価値を維持できます。エントランスやゴミ置き場、ポストや植え込みなどの共用部分が清潔な状態であれば、管理会社による維持管理がしっかりとできていると言えます。

またエレベーターや消防設備などの定期検査や外壁などの修繕状況なども建物寿命に大きく関わります。物件を購入する際には共用部分の管理体制や、過去と将来の修繕計画をチェックする必要があります。

日当たり

多くの人が物件選びのポイントにするのが日当たりです。将来的な物件の売却や、人に貸し出すことを考えると、日当たりが良好な部屋を選ぶべきでしょう。資産価値が高いのは、南向きのマンションです。南向きの部屋でも、目の間に大きな建物があると、日当たりが悪くなるので、内見の際に確認したり不動産会社の担当者に問い合わせましょう。

間取り

人気の高い間取りはファミリー層にもっとも人気がある3LDKです。この間取りであれば、将来的に売却しやすくなります。一方で、エリアによっては単身者が多く住んでいる物件もあります。その場合には逆に3LDKでは広すぎるので、買い手がつきづらいかもしれません。学生、若い勤め人、夫婦、ファミリーなどのうち、どのタイプの人口が多いのかを確認し、該当エリアや街の特性にあった物件を見極めることも大切になります。

マンションのブランド

最近は野村不動産のプラウドや東京建物のブリリアなど、大手のデベロッパーが差別化を図るためにブランド力を強化しています。多くの消費者に認知されているブランドのマンションは、価格が高い一方で高品質や高機能、安全性などを売りとしています。元々の価格が高くても、資産価値の下落が少なければ、将来大きな売却金が得られるかもしれません。

差別化

ブランドと似た側面もありますが、その物件がエリア内で他の物件にはない魅力や付加価値を兼ね備えていれば、資産価値も高くなります。広く高級感のあるエントランス、居住者専用のジムや大浴場、会員制のバーベキュースペースなどが差別化の要素になります。

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資産価値の調べ方

現在購入を検討しているマンションや、自分が住んでいるマンションの資産価値を調べる方法はいくつかあります。代表的な方法をいかに紹介します。

データベースで検索する

一番簡便な方法は、分譲マンションのデータベースで検索することです。例えば「全国マンションデータベース」というサイトを使えば、過去の販売相場や賃料、口コミ、サイト独自の「偏差値」などが確認できます。

利用に際しては、無料の会員登録が必要になるサイトもあります。

固定資産税評価額

固定資産税評価額とは、マンションなどの不動産を所有する人が支払う固定資産税を算出する時の基準額です。固定資産税評価額は、固定資産評価基準をもとに自治体が独自に決めています。一般的には、公示価格の7割程度と言われています。

実勢価格

実勢価格とは実際に不動産市場で取引されている価格が反映されているもので、時価のことです。過去の売買金額や近隣の類似物件の取引額などをもとに算出されます。不動産市場の需給（買いたい人と売りたい人）の状況で、価格は変動します。公示価格から2割増し程度の価格になるのが一般的です。

公示価格

公示価格とは、国土交通省などの公的機関が毎年発表している土地の基準となる価格です。不動産鑑定士が1月1日時点の1㎡あたりの価格を判定します。毎年発表される公的な指標なので、土地の価格変動が分かりやすく、資産評価の推移も把握しやすいという特徴があります。

路線価

路線価は国税庁が定める土地の価格の基準で、相続税や贈与税を算出する時に使われます。マンションが面している道路ごとに路線価が決められています。路線価も公示価格同様に、毎年1月1日時点の1㎡あたりの評価額です。公示価格が3月の発表に対して、路線価は7月に発表されます。

 

まとめ

資産価値は、築年数だけでなく、立地、利便性、景観、人気度、将来性など、さまざまな要素によって決まります。将来の売却を考えれば、資産価値が下がりにくい物件を購入するのが賢い選択と言えるでしょう。

一方で、ライフスタイルや価値観の多様化、社会情勢の変化などによって、住宅に求められるニーズも変わってきています。今までのように駅近や築浅物件に価値を見いだす人もいれば、郊外の広い家や築古物件を自分好みに作り替えるなど、生活満足度を重視する人もいます。築古物件を安く購入してリノベーションをすれば、新築や築浅物件よりも満足度の高いマイホームが手に入る可能性もあります。

購入したマンションに住み続けるのか、ライフスタイルに合わせて転居しながら暮らすのかでも、資産価値の重要度は変わってきます。個人個人や家庭ごとに、重視するポイントをしっかりと見定め、「良いマンション」を探すことが大切です。

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