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住宅ローン審査、こんなことで引っ掛かるなんて・・・と後悔する前に読んで下さい

18.03.11

 

 

住宅ローンを組んで物件を購入する際には、事前に「ローンを借りることが出来るかどうか」の審査を実施します。その審査に通るためには、まず何を審査基準としているのかを知ることが大切です。どのような審査基準があるのかを知り、事前に正しい対策を取ればローン審査に通りやすくなります。

 

借入れをする金融機関によって一部異なる部分もございますが、今回は一般的な審査基準について解説いたします。

 

住宅ローンの審査基準

 

1 .ご年収 

住宅ローンを融資する条件として、金融機関ごとに最低年収が設定されています。公に開示されていないため知ることはできませんが、一般的には都市銀行より地方銀行の方が低く設定されているようです。年収が心配な方は、都市銀行より地方銀行の方が審査に通る可能性が高いでしょう。

2.年齢 

住宅ローンには、借入時の年齢と完済時の年齢に制限があります。借入れ時の下限は満20歳、上限は65歳~70歳に設定されていることがほとんどですが、金融機関によって違うので年齢が気になる方は事前に確認すると良いでしょう。完済時年齢とは、最終返済日を迎える時点の年齢のことで、ほとんどの金融機関は80歳としています。完済時年齢に制限があるため、住宅ローンを借りるなら早いほうがよいと言われています。

 

3.返済負担率 

収入に対する返済額の割合を『返済負担率』といい、定められた負担率以下の借り入れとなるかどうかが、審査に影響してきます。収入によって負担率20~35%の間でボーダーラインが定められますが、この基準も金融機関により差があります。

例えば年収480万円の人が、月々10万円の返済予定で住宅ローンを借りたとします。

年収480万円 ÷ 12ヶ月 = 月収40万円

月返済額10万円 ÷ 月収40万円 × = 25%

この25%が、金融機関側が定めている返済負担率の上限以下であれば問題がない、ということになります。

更に「返済負担率35%までならお借り入れ可能です」という回答が出た場合は下記のように計算します。

月収40万円 × 35% = 月返済額14万円

月返済額が上記14万円未満となるようであればお借入れ可能、という意味になります。

4.勤続状況 

勤め始めて1年未満の方は「長期間継続して返済する能力がある」という信用に乏しくなってしまうため、ほとんどの場合において審査に通りません。一部、勤続1年未満の方に組んでもらえる住宅ローンもありますが、信用が無いため金利が高く設定されることが多いようです。

・勤めている(経営している)会社の経営状況が良くない
・転職したばかり(就職したばかり)で勤続年数が1年以上でも3年未満
・雇用形態が正社員ではない
・勤務先が親族の経営する会社である

などの場合も審査が厳しくなる傾向にありますのでご注意下さい。

 

5.物件の担保価値 

住宅ローンを借りる時に担保となるのは、これから完成する家や購入する物件(土地を購入する場合は土地も)です。担保価値の低い物件とみなされてしまった場合、審査に落ちたり希望借入額から大きく減額されたりすることがあります。担保評価の基準は金融機関によって違うようですが、どの金融機関においても「物件によっては融資ができない場合がある」といった旨の一文が契約書等に記載されています。
実際に購入(建築)する建物の面積や仕様、所在地などを伝えた上で、要件を満たすかどうか事前に確認しましょう。

6.借入れ予定者の 健康状態 

あまりご存知でない方が多いのですが、住宅ローンの審査には返済者の「健康状態」も重要な審査要素となります。

ほとんどの金融機関において、住宅ローンを組む際には専用の生命保険「団体信用生命保険(団信)」への加入が義務付けられています。団信とは、万が一返済者がお亡くなりになった際に返済者に代わって金融機関へローンを返済するための保険になります。この保険に加入するためには、心身共に健康でなければなりません。もし健康状態に問題があり団信の審査に落ちてしまうと、団信への加入が必須となっている金融機関の場合、住宅ローンの審査も通りません。

現段階で健康状態に問題があるようであれば、フラット35など団信への加入が任意の住宅ローンを検討してみると良いでしょう。ただし任意であっても他の生命保険で賄うなどして、残された家族への負担をなるべく減らすよう努力は必要ですね。

 

7.他の借入れの状況 

車のローンやカードローンなど他の借入れがある場合、それらの返済分も加算して返済負担率を計算します。つまり住宅ローンで借りられる金額が減ってしまうのです。

他の借入れがあっても、返済における信用が確保されていれば借入れ審査自体は通ります。
ただし、

・遅延なく返済を続けている
・借入額が少ない
・既に完済後でカードローン自体を解約している

などの条件が整っている場合に限ります。これらの条件が満たされた上で尚かつ返済負担率以下であれば、他に借入れがあっても住宅ローンを借りられるようになるのです。

8.消費者金融への借入れ状況 

消費者金融への借入れがある場合、銀行によっては審査に不利になることがあります。特に大手都市銀行などは、消費者金融からの借入れ(キャッシング)に対して厳しく審査する傾向があるようです。ただし地方銀行やインターネットバンキングなど一部金融機関においては、消費者金融からの借入れを特に問題としていないケースもございます。
過去に借入をしたことがあり現在は完済済みであったとしても、キャッシング枠をゼロにしておかないと審査に影響しますので注意が必要です。

 

9.過去の借入れの返済状況 

これまでに借入れをしたことがあり、その返済に遅滞があった場合は「継続して返済する能力に乏しい」と判断され、審査は不利に働きます。特に消費者金融から借りた借金の返済が遅れていたり、通常のカードローンであっても遅延が複数回あったりすると、より厳しくなるようです。遅滞の原因が「金銭的に困って遅滞した場合」「うっかり払い忘れて遅滞した場合」など、どのような原因であっても同じ『遅滞』として扱われてしまいます。
更にローンだけでなく、分割払いにしている携帯電話料金などの払い忘れも遅滞とみなされるため、口座引き落としにしておくなど払い忘れのないように対策しておきましょう。

 

10.納税状況 

市民税や所得税といった税金を払っていない場合でも住宅ローン審査には通りません。特に自営業の方で確定申告をしていない場合も税金を滞納していることになりますので、こういった状態もNGです。
納税以外の条件が全て揃っていたとしても、納税を滞納しているという事実だけで審査には通らなくなってしまうので、当たり前ですが必ず必要な税金を支払っておきましょう。

11.妻だけの名義で申し込み 

住宅ローンの借入れは、原則ご主人様のみ・もしくはご主人様と奥様、のどちらかとしています。もし奥様だけで申込むとしても将来出産などの理由で働けなくなるリスクがあるため、ご主人様を連帯保証人につけることが条件になる場合が多いようです。
たとえばご主人様が事業をしていて失敗した、個人事業主で申告している収入がとても低い、消費者金融から借入れをして返済が遅れたなどの理由があると、連帯保証人になることができず借入できない可能性があります。

 

物件を探し始める、その前に・・・

住宅ローンは他のローンに比べて金利が低く、また高額の借り入れができるため、その分返済者の「信用」を厳しく審査されます。様々な審査項目がありますが、どれも金融機関によって異なるのが実情です。ですのでもし審査をして落ちてしまったとしても、他の銀行であれば審査に通過する可能性は十分に考えられます。
1つ審査に落ちてしまったからといって諦めず、複数の住宅ローン審査に申し込んでみることも大事なポイントですね。

また、住宅ローンの審査をする前に家づくりや物件探しを進めてしまうと、いざという時に「実はローンが組めない…」といった問題にぶつかってしまう可能性がございます。家を探す前に、建てる会社を決める前に、まずは事前に審査をして「そもそも借り入れが出来るのか?いくらまでなら借りられるのか?」を明確にしておきましょう。

弊社でも提携ローン会社を多数ご用意しておりますので、住宅ローンの事前審査をご希望の方はお気軽にお申し付け下さい。