中古住宅購入で使える住宅ローンとは? 注意すべき点は「築年数」と「担保価値」

18.04.13

 

中古住宅を購入する際にも、新築住宅と同じく住宅ローンを利用することができます。しかし、新築住宅と大きく違うのは「すべての物件で借り入れが出来るわけでは無い」という点です。

特に注意すべき「築年数」と、それに影響を受ける「担保価値」についてご説明いたします。

 
 

中古住宅における審査基準

 

そもそも住宅ローンというのは、購入物件の土地・建物を担保に借り入れをすることを言います。もちろん支払者の返済能力も審査基準に含まれますが、中古住宅においては土地・建物を担保に「いくら借り入れが出来るか」がとても重要となります。

万が一年収や自己資金があまり多くない状態で、”借り入れ予定額”よりも”金融機関が評価する物件の担保額”が大幅に下回ってしまうと、資金が足りず物件が購入できなくなる可能性もございます。
 
それでは、物件のどういったところを見て担保価値を決定しているのでしょうか?

 

 

 

 

旧耐震基準か、新耐震基準か

 

建築基準法は昭和56年に耐震基準が導入されています。そのため、これ以後に建築された築年数30年以上の中古住宅の場合、建築基準法の耐震基準を満たしていないことが考えられます。耐震基準が満たされていなくても丈夫な建物はたくさんありますが、それらを具体的に見える化することはできないため、金融機関は「築年数」でしか判断することが出来ません。
 
物件の築年が古く耐震基準が満たされていない建物は「その後も長く住み続けられる」という信用性に欠けると判断されてしまうため、物件そのものの価値が低いと見なされるケースが多いようです。

 
また、築年数を考慮して返済期間が決まるため、古い物件であればあるほど返済期間が短くなります。その結果、毎月の返済額が増える可能性もあります。

 

 

広さや構造、立地などを元に

 
金融機関により担保価値査定の仕方は異なりますが、基本的な考え方は「ローンが返済できなくなった時に、担保に入れた物件を元手に貸付金を回収できるかどうか」です。
 
例えば戸建てなら、建物構造は何か?土地の地目は?近隣の路線価(土地の相場)はいくらか?どの程度の広さがあるか?などを見られます。
マンションの場合も同様で、売却した時に貸付金を回収できる金額で売買ができるかどうかがポイントとなります。マンションでは土地の路線価などの影響はあまり受けませんが、物件の広さ、過去の成約事例、耐震診断後に耐震改修が行われているかどうかなどを見られるケースが多いようです。
 
金融機関によっては「過去にそのマンション内で融資をしたことがあると有利」になることもあるそうですので、戸数が多いマンションですと融資が出来る可能性は上がると予測されます。

 

 


 
 

諸費用も含めたフルローンは特に注意

 
頭金などの自己資金なしで金融機関から全額融資を受けるフルローンは、手持ち資金を減らさずに物件を購入することができ、中古住宅であれば新築に比べ安く購入できるので毎月の返済は可能かもしれません。ただ、収入や返済などの資金面で問題がなくても、中古住宅の場合は築年数によっては、また担保価値査定の内容によって、基準がクリアできず希望金額を借りられなかったり審査が通らなかったりします。
 
価格が手頃でもフルローンが使えないことも考えられますので、場合によっては自己資金を使うことも検討しましょう。

 
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古い物件であればあるほど担保評価が低くなりやすく、融資を受けられない可能性があるという結論ではありますが、「旧耐震でも満額融資」を謳っている金融機関も多くございます。また物件の評価額が低くても個人の返済能力や自己資金比率(頭金の割合)が多ければ、心配は不要です。
 
物件の担保価値が住宅ローンにも影響する、という点だけでもしっかり覚えておくと良いでしょう。