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住宅ローンを使って中古マンションなどの不動産を購入する場合、必ずといって良いほど「どこからどこまで現金で支払う必要があるの？」という疑問が頭をよぎると思います。現金をあまりご用意できない方にとっては死活問題で、なるべくならローンに含みたいとお考えになりますよね。

ここでは物件費用以外にかかる諸費用について、「現金で用意すべきか」「ローンに含めることができるのか」に焦点を当てて解説します。また諸費用もローンで支払える「諸費用ローン」も紹介します。

中古マンション購入時に必要な２つの初期費用とは

中古マンションなどの不動産を購入するときには、初期費用として「手付金」と「諸費用」がかかります。それぞれの詳細について解説していきましょう。

手付金

手付金とは、不動産（土地や建物）を購入したときに、契約が成立したことを示す証拠金のことです。手付金は、不動産の買主が売主に現金で支払います。契約期間中に買主が物件の購入をキャンセルする場合、手付金は返還されません。一方、売主側の都合により、取引がキャンセルとなった場合は、手付金の2倍の金額を買主に返還する必要があります。

中古マンションにおける手付金の相場は、購入価格の5〜10％と言われています。ただし、手付金は買主と売主の話し合いで決められるので、この相場は1つの目安に過ぎません。また不動産会社を通じて物件を購入した場合の、手付金の上限は20％と法律で定められています。

なお手付金は、契約成立時に購入費用分に組み込むことができます。つまり、住宅ローンを組めば実行時に戻ってくる費用ということです。

諸費用

諸費用とは、不動産を購入するときにかかる手数料や税金のことです。諸費用は、物件の購入費用とは別にかかるコストです。

諸費用の例を挙げると、「不動産屋へ支払う仲介手数料」、「金融機関へ支払う事務手数料や保証料」などがあります。ほとんどの諸費用は、物件の価格に応じて変動します。そのため、高額な物件ほど諸費用も高くなります。

中古マンション購入時にかかる具体的な諸費用

ここでは中古マンションなどの不動産を購入するときにかかる諸費用を確認していきます。諸費用の支払い方法については、全ての費用を含んだ住宅ローンを組むことも出来ますが、一般的には「諸費用は現金で支払う文化」が強く根付いています。

現金で支払うことになる、もしくは住宅ローンに組み込める諸費用について、主なものを取り上げて解説します。

購入時の頭金

「頭金」とは、購入費用の数％から10%を契約時に「前払い」する費用のことを言います。これは購入費用に対してプラスαで支払うものではなく、物件価格のうちの何％かを事前に支払うので、厳密に言えば諸費用ではありません。

ただし、現金での支払いが原則になりますので、中古マンションなどの購入を検討されている方は最低限、購入予定価格の約10％の現金を用意しておきましょう。

頭金については、購入費用分の住宅ローンを組めばローンの実行により戻ってくる金額ではありますが、頭金自体を「ローンを使って支払う」ことは出来ませんので注意が必要です。

不動産屋へ支払う仲介手数料

「仲介手数料」は、不動産屋から物件を購入する場合、ほとんどのケースで発生する費用です。これも一般的には現金で支払いますが、支払いのタイミングが「決済時（引渡時）」である場合は、住宅ローンを使った支払いも可能となります。金融機関によっては仲介手数料をローンに組み込めないところもあるので、気になる方は事前に問合せをしましょう。

金融機関へ支払う事務手数料や保証料

「事務手数料」は金融機関に住宅ローンの手続きをしてもらうときにかかる費用で、「保証料」はローン契約時に保証会社へ支払うものです。2つとも住宅ローンに含まれていることが多いようです。保証料については金利として含まれている商品もあります。

各種契約にかかる印紙税

不動産の購入契約書や融資を受ける際の金融機関との契約書には、「印紙税」がかかります。これらは現金で用意するケースが多いようですが、大手金融機関でも住宅ローンに含むケースが増えてきました。ネット銀行ではほとんどの金融機関で住宅ローンに含むことが出来るようです。

登記費用、登録免許税

物件を購入すると所有者の登記を変更する必要があります。それらにかかる「登記費用」と「登録免許税」は、決済時に司法書士へ現金で支払う場合が多いようです。こちらもネット銀行であれば住宅ローンに組み込めるケースも増えてきました。

火災保険料

購入した物件に付与する「火災保険」の費用は、一般的には10年分の保険料を一括で現金払いします。こちらもネット銀行であれば住宅ローンに含むことが出来るケースも増えてきたようです。

家具購入費用や引っ越し費用

引っ越し前後にかかる「家具購入費用」や「引っ越し費用」は、ネット銀行でない限り住宅ローンに含むことは出来ません。ただし不動産屋や建築業者から直接家具を購入する場合は、物件購入費用として住宅ローンに含むことが出来ます。リノベーション物件などは、内装のイメージに合ったインテリアを配置することもポイントになるので、不動産屋や建築業者、リノベ会社が対応してくれるかどうかを確認しましょう。

固定資産税精算金

「固定資産税清算金」は、物件の買主が売主に対して払う費用です。固定資産税は物件の所有者が1年分をまとめて納税する税金です。1年の途中で所有者が変わる場合、前の所有者は物件を所有していないのにも関わらず、税金を負担していることになります。

固定資産税清算金は、この不公平感を是正するために、日数に応じて負担額を算出し売主に支払うコストです。この費用も現金で支払うケースが多いようです。

手元に資金がない場合は「諸費用ローン」の検討も

中古マンションの購入時にかかる諸費用（頭金は除く）は、物件価格のおおむね6〜8％とされています。例えば2,000万円の物件では、120万円〜160万円が必要になります。こうしたまとまった資金が手元にない場合、一部金融機関が提供している、諸費用専用のローン（＝「諸費用ローン」）を利用する手もあります。

諸費用ローンを組むことができれば、上記にあるような諸費用はほとんどローンで支払うことが出来るようになります。

現金をあまり用意できない方にとっては嬉しい商品ですが、通常の住宅ローンに比べると金利が大幅に上がってしまうので、月々の返済額が増えてしまいます。

毎月の収入がある程度確保されており、無理なく支払いが出来る方は諸費用ローンの活用を検討してみてもいいでしょう。一方、それほど収入が多くない場合や月々の支払いを抑えたい方にとっては、諸費用ローンはあまりお勧め出来ません。

まとめ

中古マンションなどの購入時には、手付金や諸費用といった初期費用がかかります。特に、諸費用の種類は多岐に渡り、支払い先も複数存在します。また購入する物件ごとに諸費用は異なります。後から「これも現金で用意するの！？」と予想外の出費が増えないよう、金額や支払い方法は事前に把握しておきましょう。

現金での支払いや月々の返済額のどちらも抑えたい方は、なるべく多くの諸費用を含むことができる住宅ローンを提供している金融機関を探すと良いでしょう。

また、手元に資金がない場合は「諸費用ローン」を借りるという選択肢もあります。ただし、金利が高い点や諸費用ローンにも審査がある点などには十分留意しておく必要があります。

諸費用を自分で把握するのは難しいと感じている方は、物件探しやリノベを頼む予定の不動産屋やリノベ会社に相談してみるといいでしょう。全体の物件価格から諸費用や必要な現金の計算、ローンの相談などにものってくれます。

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