BLOG リノベジャーナル

自分たちの理想の住まいを手に入れるために、中古物件を購入してリノベーションをする人たちが増えています。新築物件よりもコストがかからず、間取りやデザインも柔軟に変更できるのがリノベーションの魅力。一方で、リノベーションには向いている物件と不向きな物件があります。物件を購入してから後悔することのないように、リノベーション向き物件の特徴や探し方、選び方のポイントを確認しておきましょう。

リノベーション向き物件とは？

リノベーションに向いている物件を選ぶ際には、最低限、「建築構造」「管理規約」「築年数」は事前に確認しておきましょう。

建築構造については、柱や梁で建物を支えている「ラーメン構造」が適しています。6階以上のマンションの場合、基本的にはラーメン構造を採用しています。

管理規約には、マンションでリノベーションやリフォームを行う際のルールなどが記載してあります。管理規約を確認することで、リノベーションでできることとできないことがわかります。

築年数は、極端な築浅・築古を避けるのが重要です。ただし、この部分は自分たちのリノベスタイルが大きく影響してくるので、実際のところはケースバイケースです。

まずは、フルリノベなのか、一部のリノベなのかを事前に明確にする必要があります。どこまでリノベーションをしたいのかによって、選ぶ物件や向いている物件も異なってきます。もし大きく間取りやデザインを変更するならば、「リフォームやリノベーションが行われていない古い物件」の方が比較的安く購入できて、リノベーション費用に多くのコストを充てられます。

リノベーション向き物件の選び方のポイント

ここでは、前述したリノベーション向き物件について、さらに詳しく解説していきましょう。建築構造、管理規約、築年数と耐震基準、維持管理の状況の4つの項目について、ポイントを紹介します。

建築構造は「ラーメン構造」を選ぶべき

マンションの構造には、「ラーメン構造」と「壁式構造」の2種類があります。リノベーションに向いているのは「ラーメン構造」です。

ラーメン構造は、柱と梁で建物を支える手法です。基本的には、壁は構造物の強度に影響を与えません。そのため、部屋を仕切っている間仕切り壁を取り払うことが可能なので、大きく間取りを変更するフルリノベにも適しています。

一方で壁式構造は、壁自体が建物を支えているため取り払うことができません。よって、リノベーションをする際には壁の配置に大きく影響を受けることになります。大幅な間取りの変更は難しいでしょう。部分的なリフォームだけを考えている人以外は、物件選びの選択肢から外すのが無難です。

管理規約は事前に要チェック

マンションには、居住者（区分所有者）が守るべき管理規約が定められています。マンションでリノベーションを行う際には、事前に管理規約を確認し、そのルールを遵守する必要があります。リノベーションに関係がある規約には、例えば次のようなものがあります。

• 床材の遮音規定
• キッチン、トイレなど水回りの移動の制限
• 外壁に穴を空ける工事

また、リノベーションできる範囲は、専有部分のみです。廊下やバルコニーなどは共用部分にあたるため、ほとんどの場合、手を加えることはできません。

築年数は15年〜20年以上、耐震基準は新耐震基準がベター

中古マンションを購入する際には、築年数と耐震基準も重要になります。

築年数と価格の考え方

不動産は年数を経るごとに資産価値が下がっていき、一定程度の年数を経過すると、価値が下げ止まる傾向にあります。よって、築年数で物件を選定する際には、「新築」「築浅」「極端な築古」を避けるのがポイントです。

具体的には、不動産価格が下げ止まり、その後極端な値崩れが起きにくい、「築15年から20年程度の物件」が適しています。

ただし、フルリノベを考えているのならばもう少し築年数が古くてもいいかもしれません。購入価格を抑えることで、リノベーション工事に充てられる予算が増やせるためです。この部分は、物件費用と工事費のトータルでの予算配分が重要になるので、業者と相談しながら進めていくのが良いでしょう。

耐震基準には新耐震基準と旧耐震基準がある

建物の古さだけでなく、耐震強度についても事前にチェックしておきましょう。具体的には「新耐震基準」に適合している物件を選ぶのがポイントです。新耐震基準は、1981年6月1日以降に建築確認を受けている物件です。旧耐震基準よりも耐震性や安全性が高いのが特徴です。

ただし、旧耐震基準の物件でも、耐震補強などの工事を行って強度を高めているものもあります。気に入った物件が旧耐震基準の場合、専門家による耐震診断によって安全性の水準を調査するのも1つの手です。

▶コラム『必ず聞かれる「中古マンションの寿命」について、お答えします。』も参考に。

▶参照：国交省『住宅・建築物の耐震化について』

適切な維持管理が行われているか

中古物件を選ぶ際には、建物構造や築年数など以外にも、建物の管理状態も確認しましょう。どんな建物でも経年劣化するので、資産価値を維持するためのメンテナンスが行き届いている物件を選ぶべきです。

外壁や廊下、手すりや屋上など、適切に管理や修繕が行われていれば、築年数が古くても建物の価値は維持できます。また日頃から管理が行き届いているかどうかは、例えばゴミ捨て場やポスト周辺、エントランス付近の植え込みなどの、清潔さなどからでも測れます。

さらに、過去の修繕履歴とこれからの修繕計画も必ず確認しましょう。

リノベーション向き物件の探し方

リノベーションに向いている物件を探す方法は、不動産ポータルサイトを使う方法と、リノベーション業者に相談する方法の2つがあります。

不動産ポータルサイト

もっとも手軽なのは、不動産ポータルサイトで検索する方法です。エリアや予算から物件を絞ることで、自分の希望する物件を探せます。ただし、ポータルサイトによっては、リノベ済の物件のみを扱っているものもあります。一からフルリノベをしたい人にとっては、希望する物件が探しづらいかもしれません。また掲載されている物件が、構造的・規約的にリノベーションが可能かどうかは、自身でしっかり確認する必要があります。

リノベーション業者

物件選びで失敗したくないのならば、リノベーション業者に相談するのが得策です。リノベーション業者の中には、物件選びから住宅ローンの紹介、工事までワンストップでサービスを提供している業者もあります。

一般の不動産業者の場合には、必ずしもリノベーションに詳しい営業担当者がいるわけではないので、物件を購入した後に、実はこの部分はリノベーションができなかったという事態に陥る可能性もあります。一方でワンストップリノベーションの業者ならば、リノベーションに向いている物件の紹介から、資金計画のサポート、全体のスケジュール管理、工事まで、すべての工程が1つの窓口で完結します。

ワンストップリノベーションの会社はそれぞれに得意・不得意分野があります。施工実績などをもとに、自分たちのやりたいことが本当にできるのかを確認しながら、依頼する業者を選定しましょう。

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まとめ

ネット検索などによって自分で中古物件を見つけることはできても、その物件が本当にリノベーション向きかどうかの判断は個人では難しい部分もあります。実際にリノベーションが可能なのか、構造や規約はどうなっているのか、スケジュールや予算配分はどうするのかなど、リノベーションを進めていくうえでの確認項目は多岐にわたります。

中古リノベーションを成功させるためにも、物件選びに際しては知見や実績がある業者に相談をした方が良いでしょう。また、希望するリノベーションの内容によっておすすめの物件も異なるので、物件探しから対応できるワンストップリノベーションを提供している専門業者を利用するのがおすすめです。

ワンストップリノベーションを提供しているFULL HOUSEでは、中古リノベーションに関するさまざまな疑問にお答えする「まるわかりセミナー」を開催しています。中古リノベーションの費用、スケジュール、物件探しのポイントなどが知りたいという方は、ぜひセミナーにご参加ください。

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