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住宅ローンの返済に困ったら・・・「任意売却」を視野に入れてみませんか?

18.03.22

 

 

「もし、住宅ローンが支払えなくなってしまったら…」

住宅ローンを組んで住宅を購入した方の大半が、一度は考えることだと思います。

もしどうしても返済に行き詰ってしまった時に、裁判所からの強制的な競売の通達を待つのではなく、一度「任意売却」を視野に入れてみてはどうでしょうか?

今回は債務者・債権者どちらにもメリットのある「任意売却」について、詳しく解説いたします。

 

まずは、抵当権の仕組みを知りましょう

通常、住宅ローンを借りるときには、借入先の金融機関などが抵当権を設定しています。これは支払いが滞納された時に強制的に差し押さえをして、競売物件として売却し、その代金から残った住宅ローン債権を回収するためです。つまり、ローンを借りる時に抵当に入れた不動産が、返済の担保となるのです。

仮に、ローン残高が2000万円あったとして、その物件が2500万円で売れてしまえば何も問題はありませんが、ローン残高が売却価格を下回った時が大変です。

ローン残高2000万円に対し、売却価格が1500万円だったとすると、残りの500万円は手持ちの現金を使い一括で支払う必要があります。この支払いが行われない限り抵当権を抹消できず、売却が完了しません。つまり現金一括で残債を支払い終えるまで裁判所からの通達が続くのです。これが「競売の流れ」となります。

 

しかし任意売却を選択すると、債権者(貸した側)の合意さえ得られれば、ローンを残したまま抵当権を解除でき、交渉次第では少額ずつ無理のない範囲で返していくことが出来るようになります。

 

 

任意売却とは?

任意売却とは、債権者と交渉を行い、売却価格や残債の返済方法について協議や調整をしながら売却を進める事を言います。

上記に申し上げたような「競売」となってしまうと、裁判所が介入しますので、売却価格や時期などは融通が利かず、ただ言われるがままに売却をするしかなくなります。しかし任意売却であれば裁判所が介入する前に手続きを進めていくため、売却価格や時期・条件などは融通が利くようになるのです。

また細かな要件などもなく誰でも行える点や、以前に比べて専門の不動産業者も増えており気軽に相談しやすい点などから、最近では任意売却を利用される方も増えてきています。

 

 

任意売却のメリット

任意売却は競売に比べて、売却価格や時期の融通が利きやすくなります。これが一番のメリットと言えるでしょう。

例えば、競売で売却されるよりも高値で売却できる可能性が高く、売却後のローン残高を減らすことが出来ます。
更に交渉次第では引っ越しの時期を伸ばしたり、そのまま賃貸として住み続けることが出来るなどの例もあるようです。万が一、売却資金だけでローンの返済が出来なかったとしても、残債を「現金一括」ではなく「分割」で支払うなどの交渉も可能となります。

競売で入札されてしまうと即撤退・残債は現金一括返済を余儀なくされますが、任意売却なら売却後の生活についてしっかり考えながら対応できるので安心です。

 

債務者に限らず、債権者にもメリットはございます。返ってこない債権=不良債権として処理することが出来れば、その分の税金を免除することができます。しかし抵当権を抹消出来ないと不良債権扱いにはできないので、手っ取り早く競売に回すか、任意売却を進めていく必要があるのです。
競売よりも任意売却の方が多くの債権を回収でき、更に抵当権も抹消できて、残った残債を不良債権として処理できるようになります。

つまり任意売却は債権者・債務者どちらにもメリットのある手法なのです。

 

任意売却のデメリット

任意売却を選択するなら、時間がかかることを前提として進めていく必要がございます。これらは債権者の考えや立場によっても異なる交渉なので、必ず成立するとは限らないからです。早めに任意売却の専門家に依頼していればよいですが、ギリギリの場合は時間切れで交渉が不成立になることも考えられため、ある程度の時間が必要な方法となります。

また任意売却が出来たからといって、すぐ別のローンを組んで他不動産を購入することは難しいと考えた方が良いでしょう。なぜなら、一定期間以上ローンの支払いを遅延することで、信用情報機関に登録されてしまうからです。一度登録されてしまうと5~6年程度は新たなローンが組めなくなります。もし次の不動産を買うとしてもキャッシュでの支払いを余儀なくされるのです。

 

 

 

 

もしローンの返済に困ってしまったら、早めに任意売却を視野に入れて動き出すと良いことが分かりました。「返済が滞らないこと」が最もベストではありますが、居住者の事情により致し方ないケースもございます。そんな時に、裁判所からの通達に追われ眠れない日々を過ごすよりも、自ら任意売却を選択することで精神的・金銭的にも安定した状態で売却を進めることが出来るのです。

ローンの返済に困ってしまったら、お近くの不動産屋にまずは相談をしてみましょう。

売却査定の窓口はこちらをご覧ください。